Kinnisvaramulli lõhkemisest hakati rääkima juba seitse aastat tagasi, ajal, mil mulli tegelikult õieti veel polnudki.

Ruutmeetri hind kolmandiku …

Nüüd on mull lõhkenud ja ees on ootamas depressiooni aasta.

Kinnisvaramulli tippu ei suutnud tegelikult keegi tuvastada. Tagantjärgi analüüsides võib tinglikult tipuks lugeda pronksiääd ehk 2007. aasta kevadet.

2007. aasta 3. jaanuari äripäeva kinnisvararubriigis ennustasin, et õismäe, Lasnamäe ja Mustame korteriturul saabub kauaoodatud ja kardetud hinnalangus ning keskmine hind langeb 17 000 kroonini ruutmeetri kohta.

Meenutuseks, et 2007. aasta jaanuaris oli keskmine ruutumeetrihind 25 000 kr/m2. Tuleb tunnistada, et prognoos oli pisut ennatlik, ent nüüd, kaks aastat hiljem võib tõepoolest saada heas korras magalakorteri ruutmeetri hinnaga 17 000 krooni.

Samas artiklis avaldasin ka arvamust, et uute korterite ehitamine jätkub endise hooga, ent ostuhuvi langeb sedamääda, kuidas pakkumine kasvab.

Kuna spekulandid kauem oodata ei saa, realiseeritakse paljud nn teise ringi korterid odavamalt, kui arendajad seda pakuvad, ent viimased hinnas siiski järele ei anna.

Müüki paisatakse tohutu hulk uusi kortereid ning valik on seinast seina.

See prognoos läks täppi selles osas, et tõepoolest tuli odavamalt müüki n-ä teise ringi arendusi.

Samas ei osanud vist keegi ette näha olukorda, kus suured arendajad hakkavad tegema 40protsendilisi hinnaalandusi. Veel pakkusin, et need, kes ostsid kinnisvara elamiseks ning ei plaani seda mõne aasta pärast müüa, ei pea muretsema. Kinnisvara on endiselt parim investeering ning hinnad tulevikus tõusevad, tõsi küll, mitte sel kümnendil.

Tolle väite peale kergitasid paljud kaks aastat tagasi kulmu: kuidas võib keegi äelda, et sel kümnendil hinnad enam ei tõuse? Nüüd ei kahtle selles vast enam keegi.

Pigem võib kahtluse alla seada ennustuse teise poole. Kas kinnisvara ikka on parim investeering? Enam ei saa selles täiesti kindel olla.

Kui vaadata aega määdunud kaht aastat – buumi tipust praeguseni, tuleb tõdeda, et muutused kinnisvaraturul on olnud oodatust aeglasemad, ent ka järjekindlamad. 2007. aastal kinnisvarahindadega midagi erakorralist ei toimunud, tõus peatus ning saabus ‘korrektsioon’.

Optimistid ennustasid, et järgmisel aastal läheb korrektsioon üle.

Taoline ennustus oli muidugi samasugune nagu lootuski, et katkine hammas ise ära paraneb, kui piisavalt kaua oodata.

Pessimistid ootasid 2007. sügisel kiiret hinnalangust, ent ka nemad pidid pettuma. Kinnisvaraturul oli veel nii palju inertsust, et langust võis tõesti nimetada korrektsiooniks.

Tõeline langus saabus siiski määdunud aastal ning õige hoo on hinnakukkumine saanud sisse aasta teises pooles. Buumi tipust alates on haihtunud keskmiselt 25 protsenti kinnisvara väärtusest.

Tõeliselt üllatav on olnud suurte arendajate nagu Koger & Partnerid, YIT, Merko mastaapsed, 40 protsendini küündinud hinnalangused korteriturul.

Sisuliselt paisati kortereid müüki alla ehituse omahinna, ent ostjaid oli siiski kasinalt.

üllatav ei olnud põlluarenduste saatus – müüa ei õnnestu neid nii või teisiti ning paljud väikearendajad on sunnitud välja kuulutama pankroti.

Ruutmeeter maksab keskmise kuupalga

Sel kümnendil me Eesti kinnisvaraturul tõusu ei näe.

Heas korras mägede korterite keskmiseks hinnaks pakun alanud aasta lõpuks 14 000 kr/m2. Usun, et 2010. aastal saab keskmise palga eest osta ühe ruutmeetri normaalses korras äärelinna korterist.

Arvestades, et tääpuudus võib kasvada 15-20 protsendi suuruseks, võib oodata ka sundmüükide märkimisväärset kasvu.

Sundmüüki lähevad kehva asukoha, planeeringu või kvaliteediga korterid ning majad, mida ei õnnestu müüa mitte mingi hinnaga. Kuna potentsiaalsete ostjate hulk on sedavõrd väike ning valik niivõrd lai, siis lähevad kaubaks ainult parimad palad.

Laenusooviga on mõtet panka minna vaid keskmisest enam kindlustatud peredel ning nende jaoks pole vahet, kas põlluäärne kipsmaja hind on langenud 20 või 60 protsenti, sest seda nad niikuinii ei osta.

Potentsiaalsed põllumajade soovijad on aga laenukõlbmatud või juba lõhki laenanud, st soetanud endale kinnisvara, mille turuväärtus on väiksem kui võetud laen.

Tulemas on raske depressiooni aasta. Hinnad kukuvad praeguselt tasemelt veel keskmiselt 25 protsenti. Kel võimalus, siis müüge! Ent, kel seda võimalust enam pole, neil tuleb hambad ristis oodata ja loota, et järgmisel kümnendil läheb paremaks.

2008. aastaks
• + vaikne hinnalangus jätkub
• + tehingumahud langevad veelgi
• + ‘põlluarendusi’ ei osteta ka hoolimata hinnalangusest
• – neljandas kvartalis hakkab turg elavnema
• + äripindade turule saabub ülepakkumine

2009. aastaks
• mägede korterite turul langeb keskmine hind aasta lõpuks 14 000 kr/m2
• sundmüükide arv suureneb märkimisväärselt
• laenukõlblik klient põllupealset kipsmaja ei osta mingi hinna eest
• hinnad kukuvad veel keskmiselt 25 protsenti
• kõrgema klassi äripindadele tekib ülepakkumine

Allikas: 5.jaanuar 2009.a. äripäev