Müüja kiirustab, ostja kaalutleb

Uut kodu soetades seisab inimene küsimuse ees, kuivõrd peegeldavad kinnisvaraportaalides või leheveergudel kirjas olevad pakkumishinnad tegelikkust: kui suur on pakkumishindade ja tehinguhindade vahe?

Kui võrrelda kinnisvaraportaali KV.EE korterite pakkumishindu ja maa-ameti tehingustatistikat, selgub, et viimase aasta jooksul on pakkumishinnad ületanud tehinguhindu 15 kuni 22%.

Langeval turul on kogu võim ostja käes

Kinnisvaraportaalides või ajalehtedes avaldatavates kuulutustes kirjas olev pakkumishind on müüja otsustada: oma korterit võimalikele ostjatele pakkudes püütakse esialgu – kui asjaga mingil põhjusel just kiire pole – seda müüa nii kallilt kui võimalik. Tihtilugu on korter müüja silmis küll oluliselt rohkem väärt kui ostja arvates.

Ostja soovib kauba eest alati võimalikult vähe maksta, seetõttu on täiesti loomulik, et ta tahab kaubelda. Kauplemiseks annab hea positsiooni ka praegune kinnisvaraturu langus – olukord, kus hinnad langevad ja vähenemas on ka kinnisvaratehingute arv. See sunnib kinnisvara müüjaid müügiga kiirustama, ostjale annab aga võimaluse rahulikult oma ostuotsust kaaluda.

Kui korteriostja ja müüja jõuavad omavahel kõigis tingimustes kokkuleppele, lepitakse kokku tehingu hind. Turul, kus kogu võim on ostjate käes, on selge, et tehinguhind jääb pakkumishinnast allapoole. Portaali KV.EE pakkumishindade ja Tallinna korteriomanditehingute hinnavahe on viimase aasta jooksul kõikunud 15 kuni 22%.

See ei tähenda veel aga ilmtingimata seda, et rääkimisruum, mille võrra korteri hinda alla saab kaubelda, on viiendik pakkumishinnast. Erinevusi võib põhjustada portaalis olevate pakkumiste struktuuri erinevus tehingute struktuurist.

Kui näiteks portaalis pakutakse keskmisest kallimaid kortereid, siis tõstab see keskmist pakkumishinda. Kui samas aga reaalseid tehinguid tehakse keskmisest odavamate korteritega, siis venib vahe pakkumis- ja tehinguhinna vahel suureks.

Keskmist korterit pole olemas

Pakkumishindade ja tehinguhindade vahe ei tähenda ka seda, et igalt pakkumiselt on võimalik hinda vähemalt paarikümne protsendi võrra alla kaubelda. Kindlasti saab rohkem alla kaubelda nende pakkumiste hinda, mis selgelt ületavad turuväärtust, vähem on kauplemisruumi nende pakkumiste puhul, mille hind on turuväärtuse tasemel või koguni alla selle.

Indikatsiooni keskmiste pakkumishindade kaubeldavuse kohta juuresolev graafik siiski annab. Arvan, et selle alusel võib julgelt väita, et keskmine pakkumishind on kaubeldav 10–15% – ehkki siinkohal ei saa jätta meenutamata, et keskmist pakkumist kui sellist tegelikult polegi olemas.

Igal juhul on praegustel koduotsijatel võimalus rahulikult ringi vaadata ja ostuotsust kaaluda, et see saaks tehtud parim võimalikest. Hind on korterit osta soovijale väga oluline, vahel koguni kõige tähtsam kriteerium – ja see on teema, mille üle praegu on võimalik läbi rääkida märksa enam kui näiteks paari aasta eest.

Allikas: 19.september 2008.a. SL õhtuleht