Euroopa kinnisvaraturul tuleb pikk ja vaevaline langus

Pärast aastat 2000, kui Euroopa kinnisvarahinnad alustasid tõusu kõrgustesse, on nüüdseks ilmselge, et langus osutub märksa valusamaks kui eelnevatel langusperioodidel.

Standard & Poors'i hinnangul kujuneb langus pikaks ja vaevaliseks. Kogu Euroopas on kinnisvaraturu viimase 8–10 aasta tendentsiks olnud pidev tõus, mille pidurdumist veel aasta tagasi polnud võimalik kindlalt väita.

Paljudes maades nagu Hispaanias, Prantsusmaal, Suurbritannias, Rootsis ja Taanis on olnud see tõus siiani mitmekordne.

Viiendal kohal hinnatõusus Euroopas oli Rootsi, kus hinnad tõusid kaheksa viimase aastaga 88 protsenti. Taanis ja Iirimaal tõusid kinnisvarahinnad enne nüüdset langust üle kolme korra.

Turg päärdus

Kuid nüüd aastal 2008 on tuuled päärdunud ning hinnad alustanud langust. Suurbritannias on hinnalangus olnud 9 protsenti alates eelmise aasta augustist ja Iirimaal 12 protsenti alates 2007. aasta jaanuari tipptasemest.

Samuti lähevad kinnisvarahinnad alla Hispaanias, langus oli selle aasta esimeses kvartalis võrreldes mulluse sama perioodiga lausa 24 protsenti. Hinnad on ettetuntavalt allapoole liikumas lähemates kvartalites.

Kõrged intressiprotsendid, aina enam piiranguid pankadelt ning vähenenud ostujõud paneb piirangu edasisele reaalsele kinnisvarahindade tõusule terves Euroopas.

Kehvem on olukord riikides, kus on olnud tugev hindade tõus kombinatsioonis kõrge laenutasemega.

Ees on sundmüügid

Suurbritannias on hinnad langenud veerandi ning 1,7 miljoni inimese kodu väärtus ei kata enam nende eluasemelaenu summat. Ning need, kes on sunnitud müüma oma kinnisvara sellises olukorras, on asetatud eriti raskesse olukorda.

Võrreldes 1990. aastatel toimunud langusega võib äelda, et praegune on märkimisväärselt sügavam ning näeb välja tunduvalt drastilisem kui varasematel langusperioodidel.

Hispaanias on langus selgelt seotud täätuse kasvuga ehitussektoris, ehitustellimuste vähenemisega ja ka SKP langusega. Iirimaal on näha hindade jätkuvat langust igal kuul kuni käesoleva aasta lõpuni. See tähendab 20-protsendilist langust võrreldes tipphetkega.

Hispaania statistikainstituudi andmetel langevad hinnad seal veel tugevalt. See annab samas hea võimaluse vaesematele idaeurooplastele, sh eestlastele, kes sooviksid endale soetada kinnisvara Hispaaniasse.

Erinevate analüütikute ja Barcelona ülikoolis läbiviidud uuringute andmetel võivad Hispaania kinnisvarahinnad langeda lähima kahe aasta jooksul jätkuvalt kuni 20 protsenti.

Kuid samas ei saaks seda kindlasti nimetada mingiks suureks krahhiks, pigem väikseks šokiks. Erinevate arvamuste kohaselt langevad hinnad eriti populaarsetes turismipiirkondades nagu pealinn Madrid ja Barcelona.

Praeguseks on hinnalangus toimunud või toimumas 12 Hispaania provintsis 50st.Vaid Marbella piirkond on oma hinnatasemelt ja pakkumistelt jäänud samaks nagu eelnevatel aastatel, kuid prognoositakse, et varem või hiljem peab ka seal hinnatase mõningal määral kukkuma.

Mis puutub Skandinaavia ja Balti riikidesse, siis siin ei ole arengusuund oluliselt teistsugune kui ülejäänud Euroopas. Vaid enamikus Ida-Euroopa riikides ja Saksamaal ei ole esialgu näha märgatavat hinnalangust.

Tarbija võib võita

Mõnede Rootsi kinnisvaraekspertide arvates kaasneb langusega positiivne efekt tarbijale. Näiteks kui üks väike maja, mis oli enne hinnatud 2 miljonile Rootsi kroonile (3,34 miljonit Eesti krooni), müüakse nüüd 1,6 miljoniga (2,67 miljoni Eesti krooniga).

Müüja kaotab küll 400 000 Rootsi krooni (668 400 Eesti krooni), kuid samas saab osta suurema maja. Elamu, mille väärtus oli veel lähiminevikus 4 miljonit Rootsi krooni (6,68 miljonit Eesti krooni) müüakse nüüd 3,2 miljoniga (5,34 miljonit Eesti krooni).

Ostja saab seega 800 000 krooni (1,33 miljonit Eesti krooni) ulatuses allahindlust. Seda peavad rootsi analüütikud kindlaks signaaliks kinnisvarahindade langusest. Veel ei osata aga äelda, kas langus kujuneb aasta lõpu seisuga 10- või 20-protsendiliseks.

SBAB-analüütikute sõnul on kinnisvarahindade langus seotud ka tääturu ja reaalsissetulekutega.

Rootsi ootab selgust

Suhteliselt kiire tõusuga periood koos ülehinnatud kinnisvarahindadega saavutas oma kriitilise piiri nii reaalses ostujõus kui ka kinnisvara omahinna suhtes võrreldes kinnisvara tegeliku väärtusega.

Rootsis on vaid Stockholmi kesklinna piirkonnas olnud areng vastupidine. Ent kui märgatavat hinnatõusu pole isegi olnud, on hindade tase jätkuvalt kõrge.

Samas on surve hindadele tugev, mistõttu mõningast hinnalangust on oodata ka seal. Lõpliku hinnangu olukorrale saab rootsi analüütikute sõnul anda alles 2009. aasta alguseks.

Kui turul pakutav kinnisvara ei leia ostjaid ning pakkumiste arv aina suureneb, siis võib juba detsembri alguseks äelda, et langus tuleb tugev.

Vaatamata toimuvale ei usu kõik rootsi kinnisvaramaaklerid, et langus võiks ulatuda 20-30 protsendini. Paljude maaklerite arvates jääb see siiski 10 protsendi ligidale või peatub üldse.

Villade ja suuremate majade hinnad kohati tõusevad. Näiteks on kogu Rootsis eelmisest sügisest alates majade hinnad tõusnud ligikaudu neli protsenti.

Hässleholmis ja Borlänges isegi 14 protsenti. Praegu jääb keskmine majahind Rootsis 1,86 miljoni Rootsi krooni piiresse (3,10 miljonit Eesti krooni).Norra 2002. a tasemel

Norras on keskmine eluaseme ruutmeetrihind praeguseks veerandi võrra madalam kui 2007. aasta detsembris.

See on heaks uudiseks esimest korda kinnisvaraturule tulnud ostjaile. Norra prognooside kohaselt jõutakse aastaks 2009 tõenäoliselt tagasi 2002. aasta tasemeni.

Esimese poolaastaga on Norras müüdud 8000 korterit vähem kui aasta varem samal ajal. See näitab Norra kinnisvarabüroode andmetel ligi 15,1 protsendi suurust langust. Eelmise kriisiperioodi ajal aastail 1988–1991 oli Norras langus ligi 7,7 protsenti.

Taanis on olnud kinnisvaraturg languses juba pikemat aega ja business.dk andmetel on 2008. aasta sügisel langus sügavam kui aasta varem.

üle 6000 Taani kinnisvarapakkuja võivad konstanteerida fakti, et nende pakutav kinnisvara on seisnud terve aasta ilma potensiaalsete ostjateta ja reaalselt teostamata ostuga.

üle 10 protsendi kõikidest müügil olevatest majadest on Taanis pakkumisel üle 300 päeva enne kui reaalne ostu-müügitehing sooritatakse.

Korterite puhul jääb see protsent 16 protsendi piiresse. Näiteks võib Kopenhaageni hinnatud rannapiirkonnas leida hulganisti tühje kortereid, mis ei leidnud ostjaid terve aasta jooksul.

Taanile mõjub odav kaup

Taani kinnisvarahindasid surub aina enam alla ka sissetulekute suhteline vähenemine ja odavate ehitusmaterjalide import ning Balti riikidest ja Poolast tuleva odavama renditääjõu kasutamine ehitussektoris.

Kopenhaaagenisse ja Aarhusi on plaanis ehitada elupindu, mille tootmine toimub Baltikumis, kus on tääjõukulud mitmeid kordi madalamad kui kus tahes Skandinaavias. Seega peavad Põhjamaad hinnasurve üheks põhjuseks ka Eesti odavamat ehituse ja tääjõuhinda.

Lisaks Taanile, Rootsile ja Norrale on aga sama tendentsi näitamas ka Eesti kinnisvaraturg, kus enne Euroopa Liiduga liitumist oli nii hinnatõus kui turu atraktiivsus võrreldes vanemate liikmesriikidega väike.

Nüüd võib äelda, et Eestis toimunud hinnatõus jõudis viimase paari aastaga järele teistele Lääne-Euroopa riikidele ja Põhjamaadele.

Majade hindade osas toimus aga suurim langus Lätis, kus selle aasta suve alguseks olid hinnad mullu sama ajaga võrreldes langenud üle 38 protsendi ja seda inflatsiooni arvestades.

Euroopas toimus märkimisväärseim eramute hindade langus 2008. aasta esimese kvartali lõpuks, kui aastaga olid Iirimaal kukkunud hinnad 13,2, Luksemburgis ligi 6, Maltal ligi 5 ja Portugalis 4,3 protsenti.

Suurbritannias oli hinnalangus samal perioodil veel üsna väike, kuid langus sai suurema hoo sisse aasta algul. Esimese kvartali jooksul langesid hinnad inflatsiooni arvesse võttes üle 2 protsendi.

Allikas: 21.august 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus