Vastuoluline üüriturg
Ebakindlus majanduses, tääkohtade koondumine tõmbekeskustesse, demograafiline situatsioon ja paljude isegi laenuvõimeliste kodanike soov mitte laenu võtta on kaasa toonud varasemast oluliselt suurema vajaduse üürikorterite järgi. Samuti ei eelda eluaseme üürimine võrreldes korteri ostmisega olulist omafinantseeringut.
Pärast kinnisvaramulli lõhkemist on ühiskonnas toimunud paradigma muutus, et eluaset ei pea tingimata omama koos mitmekümne aastase pangalaenuga. Samuti saadi kogemus, et kinnisvara hinnad ei saa ainult tõusta.
Kinnisvarabuumi ajal soetatud korterite omanikud või ka varasemast ajast mitme korteri omanikud on dilemma ees, kas müüa või anda vara üürile? Eriti kui saadav üüritulu ületab igakuiselt pangale tasutavat laenumakset. Siin ongi põletav vastuolu – kui tasuda seaduskuulekalt üüritulult tulumaksu üldkehtivas määras ehk 21%, siis kipub müük olema selgelt tasuvam ja olemegi probleemi ees – miks normaalne üüriturg kuidagi välja ei kujune?
Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on seisukohal, et elamispindade üürituru läbipaistvuse suurendamiseks ja reaalse konkurentsi tekitamiseks tasub riigil kaaluda eraisikust eluruumi üürileandjatele tulumaksuvabastust.
Tänane eluruumide üürileandmine toimib paljuski läbipaistmatu eraisikult-eraisikule suunatud ärina. Läbipaistmatus tähendab nõrku või puuduvaid üürilepinguid, ebakindlust nii üürileandja kui üürniku poolt ja mis siin salata – ebaausat manääverdamist maksudega.
Maksustamise mõttes hallis tsoonis asuv üürisektor annab olulise konkurentsieelise makse mittemaksvatele üürileandjatele. EKFL teeb ettepaneku see eelis kõrvaldada.
Tulumaksuvabastus päärab ebaausa äri konkurentsieelise tagurpidi. Tulumaksuvabastuse puhul saab eduseisu üürileandja, kes on valmis sõlmima korrektseid üürilepinguid ja liigutama üüriraha ausalt läbi pangakontode.
Maksusoodustused võimaldab üüripakkumisse tuua uusi kortereid ja seeläbi üürisektoril laieneda. Täna kasutab üüripinda hinnanguliselt 15% inimestest, see number võiks kasvada arenenud riikide suunas ja jõuda suurusjärku 25-35%.
Laiem üürituru osakaal võimaldab kõikidele inimestele paremat eluruumi valikuvõimalust ja suurendaks tääjõu mobiilsust. Laiem üüriturg hoiaks hinnad stabiilsed ja ära jääksid igasügisesed üürituru mini-buumid.
Ettepanek eraisikute üüritulu tulumaksuvabastuseks on ajendatud olukorrast, kus tänavu sügisel on üüriturul pakkumisi ligi 30-40% eelmisest aastast vähem. Tõsi, novembris on pakkumiste arv näidanud taas tõusutendentsi.
Käesoleval ajal on Tallinnas üürikorterite pakkumisi ca 1100-1200 keskmise hinnaga 300 eurot kuus. Oluliselt on hakanud üürihindu mõjutama sundkulude (kommunaalteenuste) märkimisväärne tõus. Potentsiaalne üürnik analüüsib ju kulusid kogumist, üür pluss sundkulud.
Tulumaksuseaduse (TuMS) § 16 lg 1 järgi on eraisikust kinnisvara üürile andjatest kohustatud deklareerima saadud tulud, kuid praktikas jätab suurem osa neist saadavad tulud deklareerimata, mille tõttu jäävad riigikassasse laekumata miljonid eurod. üüritulu deklareerimata jätmist soodustab peamiselt kaks asjaolu:
• Esiteks – TuMS järgi pole võimalik deklareerida kinnisvara omamisega kaasnevaid kulusid. Näiteks maamaks, varakindlustus, remondi- ja renoveerimiskulud. Kui kinnisvaraomanik soovib üürimisega kaasnevaid kulusid deklareerida, siis peaks ta hakkama füüsilisest isikust ettevõtjaks, kuid sellega kaasneb omakorda sotsiaalmaksukohustus. Samuti ei oleks see kooskõlas sotisaalmaksu loogikaga kuna kinnisvara üürimisest saadud tulu pole klassikalises mõttes aktiivne st täätegemisest saadud tulu. Tegemist ei ole mõistliku lahendusega kinnisvara väljaüüriva eraisiku jaoks.
• Teiseks – kontrollorganil, Maksu- ja Tolliametil, on läbi olemasolevate andmebaaside keeruline teostada kontrolli kinnisvara väljaüürijate üle.
Selleks, et kinnisvara üürimisest saadud tulusid hakataks deklareerima nagu seadus kohustab, tuleb muuta TuMS-i üürileandja jaoks sõbralikumaks. Idee teostamise üheks võimaluseks oleks, et TuMS §16 viiakse sisse muudatused, mille tulemusel eraisikud saavad kinnisvara üürimisest saadud tulude deklareerimisel arvestada sisse ka kinnisvara üürimisega kaasnevaid kulusid kuludokumentide põhjal – maamaks, kindlustus, korteriühistu remondifond, kinnisvara renoveerimiskulud.
üürikulude deklareerimise võimalusega loodaks eeldused, et kinnisvara väljaüürijad hakkavad Maksu ja Tolliametile tasuma tulumaksu, kui üüritulud ületavad üürikulusid. Samuti looks nimetatud seadusemuudatus eeldused, et eraisikutest kinnisvaraomanikud on motiveeritud investeerima kinnisvara renoveerimisse, mis omakorda parandab üürniku eluaseme tingimusi. Kinnisvara renoveerimise tulemuseks on amortiseerunud elamufondi kvaliteedi paranemine, mis väljenduks eelkõige kortermajade soojustamises ja energiasäästus.
Lisaks eelnevalt nimetatule pakume välja ka alternatiivi: kinnisvara üürimisest saadud tulude maksustamine oleks madalama maksumääraga – näiteks 10%. Analoogset lahendust (10%) kasutatakse praegu mitteresidendi teatud liiki tulude maksustamisel ning see säte teeniks sama eesmärki st eelduslikud kulud võetakse arvesse ja ära jääb keeruline kontrollimenetlus.
Kirjeldatud ettepanekutega on Eesti Kinnisvarafirmade Liiduga ühinenud ka Eesti Omanike Keskliit ja Eesti Maksumaksjate Liit päärdumistes Majandus –ja kommunikatsiooniministeeriumi ja Rahandusministeeriumi poole. Seni oleme jäänud hüüdjaks hääleks kõrbes.
Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor
