Loe lähemalt meie privaatsustingimustest SIIN.
Eksitava reklaami eest vastutab maakler
Kinnisvaramaakleri poolt eksklusiivkorterina väljareklaamitu võib osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja või korteriks, kuhu päike kunagi ei paista. Eksitav reklaamkuulutus võib aga müüjale kaasa tuua probleeme kuna kuulutuse teksti võib käsitleda kui lepingutingimusi. Kui suur vastutus selle eest lasub maakleril?
Maakleri karuteene müüjale
Tihti võib kohata kinnisvarakuulutusi, kus müüakse „renoveeritud hoones asuvat eksklusiivset korterit“. Kõigi mugavustega korter võib aga osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja või korteriks, kuhu päike kunagi ei paista. Lisaks vanade hoonetega seotud kinnisvaraobjektile eksitatakse ostjaid sageli ka uute arendusprojektidega, mille kuulutustes on 3D pildid keset rohelust ja päikesepaistet seisvast elamust, kuid mille kõrvale, taha ja ette kuulub lähitulevikus ehitamisele mitu kõrget büroohoonet.
Eksitav reklaamkuulutus võib aga müüjale tuua kaasa probleeme
Nimelt, on müüjal kohustus müügiobjekti kohta avaldada igasugust teavet, millest ostja võiks huvituda. Kui tegelikkus ei vasta reklaamitule võib ostja, halvimal juhul, kasutada õigust taganeda müügilepingust.
Kinnisvarakuulutuste tekstid ja pildid kui lepingutingimused
Müüja poolt tulevasele ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavat informatsiooni ning müüja ühepoolset avaldust müüdud asja omaduste kohta võib käsitleda kui kokkulepet eseme nõutavate omaduste kohta. Küll, aga tuleb kinnisasja müügilepingute puhul arvestada asjaõigusseadusest tuleneva vorminõudega, mille kohaselt on vastavasisulised poolte kokkulepped tühised, kui need ei kajastu notariaalses müügilepingus. Samas on võlaõigusseaduse kommentaaride autorid viidanud, et seesugused kokkulepped muutuvad siiski kehtivaks, kui ostja kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kui ostjal õnnestub vastavate kokkulepete olemasolu tõendada, saab ta nendele ka efektiivselt tugineda ning suurendada vaidluse korral seeläbi oma nõuete realiseerimise võimalust.
Maakleri vastutus
Maaklerilepingule kohaldatakse nii käsunduslepingu kui maaklerilepingu kohta sätestatut. Maaklerilepingu sätetest tuleneb maaklerile ainuüksi kohustus vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga. Tehinguobjekti pakkumine avalike reklaamkanalite kaudu on üldiselt üks maakleri kohustusi, mille täitmise kvaliteedikriteeriumeid täpsustavad käsunduslepingu sätted.
Maakleril kui käsundisaajal on hoolsus- ja lojaalsuskohustus. Kuivõrd kinnisvaramaakler peab lähtuma müüja huvidest ning neid huve igati kaitsma, ei saa lojaalsuskohustuse rikkumisena vaadelda eksitava kinnisvarakuulutuse sisestamist, sest eelkõige aitab ilustav müügikuulutus kiiremini objekti realiseerida ning kuna kinnisvaramaakleri puhul on tegemist oma kutsetegevuses tegutseva käsundisaajaga, on tal ka teatav tegutsemis- ja otsustamisvabadus määrata, kuidas müüdavat objekti tutvustada.
Küll aga võib eksitava reklaamkuulutuse sisestamine olla aluseks maakleri poolse hoolsuskohustuse rikkumiseks. Maakleril tuleb teha kõik endast sõltuv, et saavutada müüja jaoks parim tulemus ning ära hoida kahju tekkimine müüja varale. Maakler peab toimima kinnisvaramaaklerite üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, mille aluseks võiks võtta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (edaspidi EKK) liikmete heade tavade koodeksi ning Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika nõukogu otsusega kinnitatud Kinnisvaramaakler III sisaldava kutsestandardi. Nendest lähtuvalt ei tohi kinnisvaramaakler anda kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni. Maakleri kohustus on koostada pakkumine ja edastada see reklaamikanalitele. Siiski ei anna dokumendid kindlust kõikidele maakleriteenuse tellijatele, sest need kohalduvad ainult EKK liikmetele ning ei ole seetõttu üldnormina kehtivad standardid, millest kõik kinnisvaramaaklerid peaksid lähtuda.
EKK tegeleb hetkel Eesti Standardikeskuse käskkirjaga 28.02.2010.a. vastu võetud Euroopa standardi EN 15733:2009 tõlkimisega. Kuivõrd tegemist on Euroopas ühtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult EKK liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid. Kinnisvaramaakleri hoolsuskohustust reklaamkuulutuse sisestamisel saaks standardi alusel sisustada järgmiseks:
– ostjale edastav informatsioon peab olema selge ja ühetähenduslik;
– iga müüdav objekt tuleb kohapeal isiklikult üle vaadata;
– kehtestada ausus tegevuses standardiks;
– keelatud anda valesid, eksitavaid või liialdatud väiteid.
Maakleri vastutust eksitava reklaami tõttu müüjale tekkinud kahju eest võiks peagi jaatada, kuivõrd ta on rikkunud oma käsunduslepingust tulenevat hoolsuskohustust. Samas seni, kuni kohus ei ole asjasse puutuvat otsust teinud, ei saa tõsikindlalt seda väita. Ilmselt leiab antud küsimus peagi vastuse, sest uus standard annab tarbijale kindluse päärduda oma õiguste kaitseks Tarbijakaitseameti poole seoses ebakvaliteetsete teenuste osutamisega kinnisvaramaaklerite poolt ning kvaliteedi taseme hindamisel hakkab Tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist.
Allikas: http://www.ehitusuudised.ee/Default.aspx?PublicationId=5EF8F739-B9BA-4EF4-B108-D22F461DBE6D
Arhiiv
- mai 2025
- aprill 2025
- märts 2025
- oktoober 2024
- september 2024
- juuni 2024
- mai 2024
- aprill 2024
- märts 2024
- november 2023
- september 2023
- august 2023
- juuni 2023
- mai 2023
- veebruar 2023
- september 2022
- märts 2022
- veebruar 2022
- august 2021
- juuli 2021
- juuni 2021
- mai 2021
- aprill 2021
- oktoober 2020
- august 2020
- november 2019
- oktoober 2019
- august 2019
- mai 2019
- aprill 2019
- märts 2019
- oktoober 2018
- august 2018
- mai 2018
- aprill 2018
- detsember 2017
- november 2017
- oktoober 2017
- mai 2017
- aprill 2017
- jaanuar 2017
- detsember 2016
- november 2016
- oktoober 2016
- mai 2016
- aprill 2016
- november 2015
- oktoober 2015
- juuni 2015
- aprill 2015
- märts 2015
- november 2014
- oktoober 2014
- september 2014
- august 2014
- juuli 2014
- juuni 2014
- mai 2014
- aprill 2014
- veebruar 2014
- jaanuar 2014
- november 2013
- oktoober 2013
- september 2013
- august 2013
- mai 2013
- aprill 2013
- märts 2013
- veebruar 2013
- jaanuar 2013
- detsember 2012
- november 2012
- oktoober 2012
- september 2012
- juuni 2012
- mai 2012
- märts 2012
- veebruar 2012
- jaanuar 2012
- detsember 2011
- november 2011
- oktoober 2011
- september 2011
- august 2011
- juuli 2011
- juuni 2011
- mai 2011
- aprill 2011
- märts 2011
- veebruar 2011
- jaanuar 2011
- detsember 2010
- november 2010
- oktoober 2010
- september 2010
- juuni 2010
- mai 2010
- aprill 2010
- märts 2010
- veebruar 2010
- jaanuar 2010
- detsember 2009
- november 2009
- oktoober 2009
- september 2009
- juuli 2009
- märts 2009
- veebruar 2009
- jaanuar 2009
- detsember 2008
- november 2008
- oktoober 2008
- september 2008
- august 2008
- juuli 2008
- juuni 2008
- mai 2008
- aprill 2008
- märts 2008
- veebruar 2008
- jaanuar 2008
- detsember 2007
- november 2007
- oktoober 2007
- september 2007
- august 2007
- juuli 2007
- juuni 2007
- mai 2007
- aprill 2007
- märts 2007
- veebruar 2007
- jaanuar 2007
- november 2006
- mai 2006
- aprill 2006