Kriisist väljumine kiireid kinnisvaraarenguid veel ei too

Kriisijärgselt tänavu sügisel laenukampaaniaga alustanud Nordea esindajad Sandel Klaos ja Loit Linnupõld näitasid ilmekalt, kuidas olukorra muutudes muutusid kuust kuusse ka panga majandusprognoosid.

ühiselt tõdeti siiski, et praegu koostatud tulevikugraafikud peaks paika pidama. Järgmiseks aastaks prognoositakse Eestile veel vaid kaheprotsendilist majanduslangust. Positiivsena toodi välja kinnisvara ostujõu kiiret kasvu ning tarbijate kindlustunde suurenemist viimaste kuude jooksul.

Samuti tutvustasid Nordea esindajad pankade turuosade muutusi viimase aasta vältel. Suurima tagasikäigu on teinud suurpangad ning enim on sellest võitnud Nordea. Väga oluliseks indikaatoriks kinnisvaraturu suhtes peetakse aga probleemlaenude osakaalu suurenemist – üle 60 päevaste võlgnevuste arv on pooleteise aastaga kasvanud 0,7 protsendilt 6,1 protsendile.

See näitab omakorda varaomanike müügivajadust ning viitab jätkuvale hinnasurvele. Küll aga väitsid Nordea esindajad, et pankurite hinnangul ollakse nüüd juba kriisi põhjas.

Ehitushinnad tõusevad

Tänavuse ja 2010. aasta laenupoliitika eripäradeks saavad olema fookus kliendi maksevõimele ja tääandja usaldusväärsus. Kui üldiselt on madalate marginaalide aeg läbi ning omafinantseeringu määr jääb 20-30% vahele, kinnitavad pankurid, et pankade endi poolt finantseeritud ning «hapuks läinud» arendusprojektidesse eluaseme ostmisel on võimalik saada keskmisest palju soodsamaid laenutingimusi.

Selliste varade soetamisel pole konkureerivatelt pankadelt mõtet pakkumisi küsida – niikuinii suudab projekti finantseerinud pank selle üle trumbata.

Laenuvõtjate puhul peetakse oluliseks, et lõpetatud oleks eelnevad võlgnevused ja puuduksid maksehäired. Ka kiirlaenu võtnud, hasartsemad kasiinokülastajad ning muude, tavamõistes ebaratsionaalsete kulutustega silmapaistnud isikud peavad arvestama pangapoolsete võimalike lisaküsimustega.

Eesti ühe suurema ehitusfirma Koger ja Partnerid juht Andres Pärloja ütles seminaril, et ehitushinnad on langenud keskmiselt 40 protsendi võrra. Tema sõnul on selline langus põhjendamatu ning seda tõestab ka ilmekalt suurte Skandinaavia ehituskontsernide huvipuudus massturul aktiivselt osaleda.

«Hankeprotsess on muutunud kulukaks ja kurnavaks, iga viies ehituse riigihange vaidlustatakse ning teeme juba nalja, et enam ei ehita me kelluga, vaid juristidega,» lausus Pärloja.

Ta tõi ilmeka näite, kus pidev vaidlustamine peatas ühe koolimaja ehitamise, sest vaidluste lõppedes polnud eelarves enam raha ehituse jaoks.

Pärloja leidis, et järgneva paari aasta jooksul peaksid ehitushinnad tõusma praegusega võrreldes 10-15%.

Pärloja sõnul on suured arendajad valmis kunagi soetatud maa ostuhinna ning juba kantud projekteerimis- ja planeeringukulud äriplaani sisestamata jätma. Sellisel juhul on võimalik kortermaja brutopind valmis ehitada veidi alla 7500-kroonise ruutmeetrihinnaga, millele lisandub käibemaks.

Ka vaid 14 000-kroonise müügihinnaga (netopind, sisaldab käibemaksu) suudab arendaja projektist kasumit lõigata. Kuna praegu on Tallinnas asuvate uute korterite hinnad siiski mõnevõrra kõrgemad, kinnitab Pärloja, et vajadusel on hinnareservi veelgi, mis omakorda võib mõjutada kogu elamusektori hindu.

Mure üürnikega

Soraineni advokaadibüroo esindajad Kaido Loor ja Leho Pihkva tõid ühe olulisema teemana välja riigikohtu hiljutise otsuse, et kohustused üürileandja ees säilivad kuni lepingu tähtaja määdumiseni.

   Soraineni advokaadibüroo esindaja Kaido Loor ütles seminaril, et riigikohtu hiljutisele otsusele tuginedes säilivad kohustused üürileandja ees kuni lepingu tähtaja määdumiseni.

Levinud on olukord, kus üürnik esitab lepingu ülesütlemise avalduse ilma selleks õigust omamata või lahkub üüripinnalt. Selline käitumine ei lõpeta üürilepingut ning üürileandja saab üürnikult nõuda kogu üüri tasumist kuni lepingu tähtaja saabumiseni või üüripinna uuele üürnikule väljaüürimiseni või muul viisil kasutusse võtmiseni.

Kui üürnik rikub tähtajalist üürilepingut ja üürileandja ütleb seetõttu lepingu üles, saab üürileandja nõuda kogu üüri tasumist kuni lepingu ülesütlemiseni või ülaltoodud tingimuste (tähtaeg, uus üürnik) täitumiseni.

Riigikohtu hinnangul saab alates uue üürilepingu sõlmimisest nõuda üürileandja endise üürihinna ja uue hinna vahe tasumist kuni endise üürilepingu tähtaja määdumiseni, kui uus üürisumma on endisest väiksem.

Sellega on riigikohus nõustunud selgelt käsitlusega, et üürivahet võib nõuda endise üürilepingu kokkulepitud tähtaja määdumiseni, mis ongi lahendi kõige suuremaks väärtuseks.

Advokaadid soovitavad ärihoonete omanikel tingimusteta üüri alandamise asemel leida kompromisse, küsides ka ise midagi vastu – olgu selleks kas ettemaksud, paremad tagatised, ennetähtaegse ülesütlemise võimalus, üüri tasumise iganädalaseks muutmist või miks mitte ka osalust üürniku kapitalis.

Samuti jäi kõlama, et üürileandja pandiõigus on hoolimata seadusandja tahtest õiguslikult küllalt raskelt realiseeritav.

Soodsamad turundusideed

Turundusspetsialist Jüri Peetson reklaamiagentuurist Goldberg, Ivanov ja Tamm väitis, et turundamine on imelihtne, kui ettevõtjad suudavad analüüsida tehtut ja mõõta turundustoimingute tulemuslikkust.

Praegusel keerulisel ajal pole tingimata vaja luua lõpuni uut kontseptsiooni, mis võib kulutada ettevõtte ressursse – ka kopeeritud ideele uue vaatenurga andmine võib osutuda piisavaks.

«Ise turundamisel ehk ilma kulukaid agentuure kaasamata on võimalik ellu viia elementaarseid turundusvõtteid ja parandada klienditeeninduse kvaliteeti,» lausus Peetson.
Peetson soovitab ettevõtete turundusjuhtidel kasutada ka kõrvaltvaataja (kas või sõbra) abi – see võib välistada suured probleemid, mis ise tegemisel kahe silma vahele jäävad.

Peep Sooman

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees

Allikas: 14.oktoober 2009.a. Postimehe lisa Kodu&Kinnisvara