Eesti kinnisvaraturu ülevaade (III kvartal 2008. a.)
Sügise saabumisega peaks veidi kasvama ka aktiivsus kinnisvaraturul, vaatame detailsemalt, mis on toimunud elamispindade turul ning millised võiks olla edasised trendid.
Kui 2007. aastal tegime ülevaateid kinnisvaraturult pea igakuiselt, siis 2008. aastal on läinud kõik üsna prognoosi kohaselt ning nii sagedalt pole ülevaateid tarvis. Hinnad vaikselt vajuvad ning statistikas on üllatusi vähe, seega igakuiselt konstanteerida ‘Turg taas kukkus!!’ pole eriti mõtet.
Kuid sügis käes ning vaatame taas üle olukorra Eesti kinnisvaraturul, alustuseks statistika mida me ikka oleme vaadanud – Tallinna korteritehingute keskmine hind ning eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahud.
Tallinna korterihinnad
Kui Eesti kinnisvaraturu tipuks võib lugeda 2007. aasta algust, siis hinnad on pärast seda üsna ühtlaselt allapoole liikunud. Kinnisvaraturg on piisavalt suur ja ebalikviidne, et hinnad pole nii kõikuvad kui aktsiaturul – trendid kestavad pikalt ja ühtlaselt.
2008. aasta augustis oli Tallinna korteritehingute keskmiseks ruutmeetri hinnaks (Maa-ameti andmetel) 20 514 krooni ning eelmise aasta augustiga võrreldes teeb see languseks -23%. Tehingute arv oli 504, mis on 19,6% vähem kui eelmise aasta augustis.
Eesti kinnisvaraostude kogumaht
Oleme pidevalt jälginud Eesti eraisikute ja firmade kinnisvaraostude mahtusid – see on väga oluliseks teguriks kohalikul turul. Sest turu probleemiks on suur müügiks olevate objektide arv ning kui ostumahud muudkui vähenevad, on see tõsiseks probleemiks – nõudlus kahaneb, samal ajal kui varude müümiseks oleks vaja just seda nõudlust.
Tehingute kogumahtu on vähendanud ka langenud hinnad – sarnase objekti ostu eest tuleb täna vähem raha välja käia, kuid kogumahu langus on olnud hinnalangusest kiirem – turul on vähenenud ka ostuhuvi. Mis muidugi on langeva turu tingimustes igati arusaadav. Ratsionaalselt lähenedes on parem osta langevate hindade ajal (hinnad odavamad), kuid emotsionaalselt on parem osta tõusvate hindade ajal (lootus edasiseks tõusuks). Ja keskmise eraisikust ostja puhul on emotsionaalne analüüs reeglina ratsionaalsest analüüsist üle.
Järgnevalt olukorra ilmestamiseks mõned graafikud. Eraisikute kinnisvaraostude maht on eelmise augustiga võrreldes alanenud -37,7%, tipust on langus üle 50%.
Juriidiliste isikute kinnisvaraostude mahtude langus on protsentuaalselt suurem, peamiseks põhjuseks siin see, et pangad on ettevõtete kinnisvaraprojektidele oluliselt rangemalt raha andmas.
Allolevas tabelis on toodud ka täpsed mahud ning muutused aastataguse perioodiga võrrelduna (YoY, tuhandetes kroonides).
Pankade laenamine eraisikutele
Kinnisvarasektori käekäigu määravad suuresti pangad – enamus projekte ja oste laenurahaga ning pankade laenukraanide lahtisusest sõltub paljuski ka kinnisvaraturu tervis. Oleme sellest mitmel pool kirjutanud, et pangad ei taha hästi enam kinnisvaraettevõtteid finantseerida ning elamispindade turul on seetõttu uute projektide pealetulek peaaegu peatunud. Kinnisvaraettevõtetel rasked ajad, kuid seda võib vaadata ka positiivse trendina turu seisukohast – uusi objekte ei tule enam müüki, seega pakkumine turul enam ei suurene.
Kuid väga oluline on vaadata ka seda, kui suur on pankade laenuraha liikumine eraisikutele (eluasemelaenud sellest 81%). Selleks oleme juba mõnda aega jooksvalt jälgimas pankade eraisikutele antud laenumahu kasvu. Kui buumi tipus oli see keskmiselt ca. 2,5-3,0 miljardit krooni kuus, siis tänaseks on see langenud juba pea ühe miljardi juurde.
Eelmine graafik mõõtis absoluutarve, kuid kui võrrelda laenumahu aastast juurdekasvu, siis näeme, et tempo jahtumine on veelgi tuntavam.
Kuid siin ei tundugi probleem olevat pankade laenukraanide kinnikeeramine, erinevate pankadega rääkides paistab üsna ühtlane arvamus, et tavakodanikule kodu ostmiseks ollakse laenu jätkuvalt valmis andma ning tingimused pole palju muutunud. Pigem tundub languse põhjus olevat see, et kinnisvarahindade langus on inimesi ehmatanud ning majanduse jahtumine samamoodi – inimesed on kinnisvara ostmisega palju ettevaatlikumad.
Kuid kindlasti on selle laenumahu edasine trend väga oluline – see mõjutab väga selgelt nõudlust turul. Kui laenukasv peaks nulli kukkuma, siis on see negatiivne ka kinnisvarasektori jaoks – nõudlus turul väheneb veelgi. Kui igakuine laenujäägi kasv peaks aga miljardi krooni juures püsima, siis loeksin seda toetavaks signaaliks, kuigi tase on oluliselt madalam kui turu tipu ajal, hoiaks see turgu suuremast hinnalangusest. Sügisel peaks aktiivsus suvest suurem olema, seega selle aasta neli viimast kuud toovad üsna olulist statistikat.
Kokkuvõte
Olen olnud Eesti kinnisvaraturu suhtes negatiivse vaatega 2006. aastast ning praegu on väga raske näha tegureid, miks peaks positiivsemaks muutuma. Hinnad on küll langenud ja täna ostmine on mõistlikum kui aasta tagasi, kuid arendajate poolt müügis olevate objektide arv on endiselt sedavõrd suur, et isegi kui uusi objekte juurde ei tule, seedib turg seda ca. 2 aastat. Seega pakkumine on nõudlusest mõnda aega veel suurem ja see survestab hindu. Lisaks on majanduskeskkonna jahenemine pärssimas ostjate huvi. Seega ma arvan, et lähema 12 kuu jooksul me kinnisvaraturu põhja veel ei näe.
Elamispindade turul on olukord raske olnud juba mõnda aega (müüjate seisukohast), nüüd on näha ka märke raskustest äripindade turul. Kontoripindu lisandub sel aastal rekordiline arv ruutmeetreid, kuid samal ajal on nõudlus koos majandusega jahtumas. Järgmiseks suveks on ilmselt pooltühjasid kontorihooneid päris mitmeid.
Praeguse olukorra jätkumine viib ilmselt selleni, et mingi hetk saabub ülisoodne ostukoht Eesti kinnisvara suhtes. Ma arvan, et selleni on veel aega, kuid täna oleme sellele oluliselt lähemal kui aasta tagasi. Seega ‘Millal saabub Eesti kinnisvaraturu põhi?‘ on juba paras teema aruteluks ning tegin selle kohta ka eraldi foorumi ja küsitluse (kliki siin).
Allikas: tarkinvestor.ee, 15.september 2008.a.
