Kinnisvarakrahh 2007

Kui juunis Tallinna kinnisvaramaaklerite seas korraldatud küsitluse sõnum on, et mingit kinnisvarakrahhi lähiaastail ei saabu, siis Edgar Savisaare lennuka idee – “riik loogu” süsteem kodulaenu tasumise või tagamisega hätta jäänud inimeste aitamiseks – taustaks on eeldus, et tuleb suur kukkumine.

Hinnalangus, mida mõnes rahulikuma majandusega riigis võiks ka krahhiks tituleerida, on meil tegelikult juba käes. Paljudes müügipakkumistes on viimasel ajal hindu langetatud: näiteks Rime on aasta eest müüki lastud Tallinna kesklinna Luha tänava korterite hindu langetanud keskmiselt 15 protsenti, mõnel korteril vähem, mõnel rohkem. Näiteid 10–20-protsendisest hinnalangusest leidub teisigi. Aga arvestades, kui tohutult tõusid kinnisvarahinnad hinnalangetustele eelnenud aastatel, ja seda, et tipuhindadega jõudsid eluaseme osta vähesed inimesed, pole põhjust maakleritega vaielda, kui nad eelistavad toimunut korrektsiooniks ja turu korrastamiseks nimetada.

Laenuvõtjad tulevad ju eluasemelaenude tasumisega seni valdavalt kenasti toime. Halbu laene (mille tagasimaksmisega on laenuvõtja korduvalt üle 60 päeva hilinenud), on alla poole protsendi väljaantud laenudest. Ka võimalus, et pangad hakkavad laenuvõtjatelt nõudma lisatagatist, on esialgu reaalseks ohuks tühisele osale umbes

130 000-st kodulaenu võtnud perest. Ja kinnisvaraarendajate kasumimarginaal on ka uute hindadega müües endiselt korralik.

Optimistid arvavad, et sellega asi piirdubki – et sügisel, kui hulk inimesi naaseb puhkustelt ja hakkab asisemate asjade peale mõtlema, läheb kinnisvaramüük jälle elavamalt käima, arendajad pääsevad likviidsus-

probleemidest ning ostjad on õnnelikud, et saavad kodu kätte 10–20 protsenti odavama hinnaga, kui küsiti kevadel.

Elamistingimuste parandamine

Sellise stsenaariumi kaalukat argumenti selgitas siinsamas lehes 28. juulil Heido Vitsur. Eesti elamufondi viletsale seisukorrale viidates kirjutas ta: “Kõigest sõltumata sunnib meie elamufondi reaalne olukord ka tulevikus kümneid tuhandeid inimesi esimesel tekkival võimalusel võtma riskantseid laene, et kindlustada endale normaalsemaid eluruume.”

Soov ja vajadus elamistingimusi parandada on hulgal eestlastel kahtlemata olemas. Vaidluskoht on see, kas hinnad on nüüdseks juba küllalt palju langenud, et neile, kes veel laenu pole võtnud, on laenud muutunud jõukohaseks ja vastuvõetavaks. Tundub, et ei ole, sest hinnad on küll langenud, aga samas on tõusnud ka laenuintress. Laenukalkulaatoriga mängimine näitab, et sama suurele kuumaksele vastabki praegu ligi 15 protsenti väiksem laenusumma kui aasta tagasi (eeldusel, et laen võetakse 25 aastaks).

Samas on ka Eesti keskmine sissetulek aastaga tõusnud, mis peaks võimaldama vähemalt osal inimestel toime tulla varasemast suuremate kuumaksetega. Vastukaaluks sellele arengule on ostjate meelsuse muutus – võib arvata, et potentsiaalsetest maksejõulistest klientidest on seni veel ilma laenu ja meelepärase eluasemeta põhiliselt skeptilisemad ja ettevaatlikumad inimesed ning isegi kergemeelsemad ja riskijulgemad kliendid ei vaata kinnisvara enam läbi nii roosade prillide kui aasta või pool tagasi. Kohale on jõudnud teadmine, et vanemate juurest eraldi pinnale, väikesest korterist suuremasse või korterist majja kolimine ei ole alati väärt laenukoormat, mille selleks praeguste hindade juures võtma peab. Kvaliteetkinnisvarana reklaamitavad asjad ei ole ju seda tegelikult sageli.

Seega ei pruugi hinnalangus kinnisvaraturul sellesuviste soodusmüükidega lõppeda. Võimalus, et kinnisvara kallineb jälle juba lähemal ajal, on väga väike. Kui ostja pole just leidnud oma unistuste kinnisvara, millest jõud mõistliku laenukoormaga üle käib, on targem oodata – ostjale halvemal juhul jäävad hinnad samaks, aga võib-olla langevad veel, sest pakkumine kasvab iga nädalaga ja kõigil müüjatel pole võimalik müügiga lõputult oodata.

Võimalik langus

Kas kinnisvaraturu jahtumine võib üle minna ka nii laiaulatuslikuks majanduskriisiks nagu 1990. aastate esimesel poolel Soomes?

Soomes sai üheks languse põhjuseks intressimäärade järsk tõus – Euroopa rahaturu intressimäärad tõusid tol ajal kahe aastaga viis protsendipunkti. Praegu on kuue kuu euribor oma kõige madalamalt tasemelt (umbes 2,1 protsenti 2005. aasta juunis) tõusnud 4,4 protsendini ehk 2,3 protsendipunkti. Riskimarginaal, mis Eesti pangad euriborile lisavad, pole selle aja jooksul oluliselt muutunud ja on ikka 0,5–0,8 protsendi ringis. Kõigi eelduste kohaselt jätkab Euroopa Keskpank intresside tõstmist, mistõttu uue aasta alguseks võib euribor olla praegusest veel pool protsendipunkti kõrgem. Kokku tähendaks see u kolmeprotsendist tõusu kahe ja poole aastaga.

Soome hädasid süvendas 1990. aastate alguses see, et  neile väga oluline Vene turg muutus maksejõuetuks. Ka Eesti majandusel on praegu muu (ja suurem) mure tõusvate eurointressimäärade kõrval – konkurentsivõime vähenemine kiire palgatõusu ja tääjõupuuduse tõttu. Aga see on pigem hiilivalt lähenev probleem kui lühikese ajaga kümneid tuhandeid inimesi täätuks jättev sˇokk. Pealegi on lootust, et kinnisvaraga mitte tegelevate firmade tääjõu- ja palgatõusumured saavad hoopis veidi leevendust, kui ehitus- ja kinnisvarasektor maha jahtub.

Taustsüsteem on meil praegu seega parem kui omal ajal Soomel – intressimäärade tõus on olnud väiksem ja aeglasem, kaubanduspartnerite majanduses suuri hädasid ei ole. Nagu majandusanalüütikute enamik praegust olukorda hindab – Eesti majandus on pääranud pehme maandumise teele.

Mõni sõna ka Savisaare ideest. Kui selgub, et majanduse praegused trendid hakkavad üksteist siiski rohkem negatiivselt võimendama kui tasakaalustama, ning maailmamajandus nügib ka ebasoodsalt, on võimalik, et pehme maandumine läheb üle kõv(em)aks maandumiseks. Miks peaks kodulaenuvõtjatele sellisel juhul pakkuma eraldi päästerõngast, on ikkagi arusaamatu. Kuna pankade huvides on probleemsed laenulepingud niimoodi ümber teha, et tagatiseks olevad korterid ei jääks neile tühjalt kätte, ei ole laenuvõtjate massilist kodutuks jäämist ka kõva maandumise korral karta. Lihtsalt mõne uljama laenuvõtja laenukorterist saab üürikorter ning mõni peab tagasihoidlikumale pinnale kolima.

Allikas: Eesti Päevaleht, 6.august 2007

Villu Zirnask, kolumnist