Mis toimub Eesti kinnisvaraturul?

Kuid paljudele on siiski seni saladuseks see, mis võib sellel turul – aga ka majanduses üldse – juhtuda ehitussektori aeglustumise korral. üksmeel valitseb vaid ühes: viimaste aastate olukord ei saa enam kesta. ülejäänus aga ulatuvad arvamused seinast seina – mõõdukast korrektsioonist kõva pauguni välja. Seda eriti küsimuses, millised võivad olla ehituses toimuva tagajärjed.

Kombe kohaselt domineerivad meedias muidugi tumedamad variandid, sest muud on igavad. Pealegi on selliseks suhtumiseks piisavalt silmanähtavaid põhjusi: uusi kesklinna kortereid ei kiputa enam ummisjalu ostma ja eluruumide hinnad langevad üle kogu Eesti.

Mina ise kinnisvaraturust lähtuvasse musta stsenaariumisse ei usu. Ei tähendanud ju ka 1997. aasta bärsimulli lõhkemine mingit üldist majanduskatastroofi, kuigi nii mõnelegi mehele või firmale oli toimuv väga valus. Liiatigi ei ole elamusektor Eesti majanduses see koht, kus oleks tegu irratsionaalse ülepakkumisega. Vajalik elamuehitus ei tohiks aga saada normaalsele majandusele mingiks koormaks, pigem vastupidi. Meenutagem kas või seda, et Teise maailmasõja järgsel Lääne-Saksamaal sündis vähema kui viieteist aastaga majandusime – ning selle ime koostisosaks oli ka sõjas puruks pommitatud linnade ülesehitamine suurematena kui nad kunagi olid olnud. See tähendas ka palju muljet avaldavamat elamuehitustempot, kui oleme näinud Eestis.

Elamufond on vilets

Elamusektoris toimuvale ja selle tagasimõjule hinnangu andmiseks on vaja vastuseid enamatele küsimustele, kui pakub informatsioon müügi ja hindade kohta.

Kõigepealt on vaja vastust küsimusele, kas Eestis ehitatakse tõepoolest üle mõistuse palju eluruume. Küsimus võib tunduda olevat põhjendatud, sest formaalselt ei peaks Eestis eluruumide puudust ju olema. Meil tuleb keskmiselt iga 2,2 inimese kohta üks eluruum, mis on päris heas kooskõlas Euroopa keskmisega. Paraku on meie eluruumide kvaliteet vilets: umbes kolmandik neist on vanemad kui 50 aastat ega ole läbi teinud noorendamiskuuri. See tähendab, et elamuehitusbuumi alguseks oli meil kogunenud ümmarguselt 200 000 eluruumi, mis vajasid kas asendamist või põhjalikku renoveerimist. Tegelikult on olukord  elamuturul veelgi keerulisem, sest osa olemasolevast elamispinnast asub sellistes kohtades, kus seda ei lähe enam mitte kunagi vaja. See ei olnud mood ega kergemeelsus, mis tõukas inimesi ummisjalu maju ja kortereid ehitama, vaid senine naeruväärselt väike elamuehituse maht ja meie elamufondi suure osa üha närusemaks muutuv olukord.

Määdunud aastal valmis meil statistika andmeil 5068 eluruumi, kusjuures tuhande eluruumini aastas jõudsime alles sajandivahetuseks. Ettevaatuse mõttes korrutame järgneva analüüsi tarbeks need arvud kahega, sest statistikud on saanud arvesse võtta siiski ainult seda, mille kohta neil on andmeid. Tekib ju meil igal aastal juurde piisavalt palju eluruume, mis on peaaegu valmis, kuid mida me selle “peaaegu”  pärast statistilistes aruannetes ei näe.

Kui nüüd võtta arvesse, et Eesti vajab ümmarguselt

600 000 eluruumi ning et eluruumi keskmiseks kestvuseks peetakse Euroopas 50–60 aastat, tuleb välja, et meil tulnuks ka siis, kui ei oleks tekkinud 200 000 eluruumi suurust võlga, aastas ehitada või täielikult renoveerida umbes 10 000 eluruumi. Sellise elamuehituse mahuni jõudsime me heal juhul alles määdunud aastal. Kuid paraku on meil lunastada ka eelmiste kümnendite 200 000 eluruumi suurune võlg! Seega, arvestades objektiivset vajadust, ehitatakse Eestis ikka veel liiga vähe.

Nõudlus eluasemetele jääb

Kuna meie elamufond on selline nagu ta on, ei saa nõudlus elamuehitusele veel niipea alaneda – seda siis, kui kestab vähegi talutav majandusolukord. Inimestel on vaja kuskil elada ja Euroopa Liidu keskmisele tasemele lähenevas liikmesriigis ei sobi selleks lagunev ja väheväärtuslik elamispind. Samas on arusaadav ka see, et mitmesugustel põhjustel on nõudlus juba aastaid olnud suurem kui pakkumine ning nõudlust ületava pakkumise korral on juhtunud see, mis juhtuma peab – korrektsioon. Nii kallines ehitus ka selle aasta teises kvartalis peaaegu kolm korda enam kui tarbijahinnaindeks (THI), vastavalt  15,2 ja 5,7%.  Ehituse kallinemisest andis lõviosa tääjõu puudusest (sealhulgas ka ehitajate massilisest lahkumisest) tingitud 26,5% suurune palkade tõus ja THI-d kahekordselt ületav ehitusmaterjalide kallinemine.

Kuivõrd tääjõu ja kaupade ning teenuste vaba liikumine on Euroopa Liidu alustala ja selle mõju Eesti elamuehitusturule vääramatu, tuleb seda mõju lihtsalt arvestada. Ka tundub mulle, et praeguseks oleks hindade tõus ja laenuraha kallinemine suure osa vajalikust tääst juba teinud ning elamuehituse kasvutempo stabiliseerunuks tasemele, kuhu ta olekski võinud jääda mõneks ajaks püsima, kui vaid meie majandusel ei oleks probleeme muudes valdkondades. Muret tekitab eeskätt meie ettevõtete endiselt nõrk konkurentsi- ja ekspordivõime, arendustegevuse vähesus, aga ka jätkuv tarbimiskultus, mis võib ühel hetkel saada saatuslikuks ka eluruumide ehitajatele. Loomulikult võib väita ka vastupidist, et elamuehitus ongi kurja juur, kuivõrd ta pole arvestanud teiste majandussektorite nõrkust. Siiski tundub mulle, et kõigest sõltumata sunnib meie elamufondi reaalne olukord ka tulevikus kümneid tuhandeid inimesi esimesel tekkival võimalusel võtma riskantseid laene, et kindlustada endale normaalsemaid eluruume. Seda oleks tark arvestada. Elamuehitus peab käima just samamoodi kui leiva küpsetaminegi.

Kui siin on midagi viltu läinud, siis vahest ainult see, et hulk “asjapulki” on hakanud elamuehitusbuumist ja mis veel hullem, tarbimiskultusest saadud kasvu samastama majanduse konkurentsivõimest tuleva kasvuga ja jätnud konkurentsivõime küsimused unarusse.

Loomulikult näevad ja teavad Eesti majanduse nõrkusi ka eluasemelaene andvad kommertspangad. Kuid meie jutt kinnisvaraturu kokkuvarisemisest ei tohiks neid eriti hirmutada, sest nemad ei kaota kinnisvaraturul keskpikas perspektiivis mitte mingil juhul. Eesti turg on väike ja võimalikke lühiajalisi kahjumeid peaks kõik Eestis tegutsevad kommertspangad suutma päris kenasti maandada. Praegu on investeerimist ootavat raha maailmas ülemäära, seda tekib ja tekitatakse pidevalt juurde ning seistes hajub see raha kiiresti. Elamud seevastu on selline kinnisvara, kuhu investeeritud raha ei lähe enamjaolt kunagi päris hapuks. Inimestel on ju ka raskemal ajal vaja kuskil elada.

Küll aga peaksid laenuvõtjad, olgu siis üksikisikud või ettevõtjad, ise olema ettevaatlikumad, sest see, et pangad on oma riskid maandanud, ei tähenda kaugeltki, et ka iga üksikisiku finantsrisk on maandatud. äraseletatult tähendab see, et ega kinnisvaraturul (eriti aga elumuehituses) lõppkokkuvõttes muud midagi ei juhtu, kui et osa varast võib vahetada omanikku, kusjuures üleminek võib toimuda endisele omanikule üpris ebameeldivatel tingimustel.

Kuid elamuehitus ise kauaks peatuda ei saa, sest elamufondi vananemine pole mitte majandus-, vaid loodusseadus. Ning loodusseadusi ei saa pikemat aega eirata. Kuid see pole mingil juhul imerohi, mis suudaks konkurentsivõimetut majandust püsti hoida. Selleks saab olla üksnes kõrgetasemeline toodang kas kaupade või teenuste näol.

Siiski võib arvata, et sisemaise nõudluse mudel toimib meil veel mõnda aega – olgugi et järjest madalamate tuuridega. Me pole kõiki oma likviidseid varasid lihtsalt veel ühel või teisel moel rahaks teinud.  

Raha otsib kohta

Praegune maailmamajandus on imelik fenomen, mis toimib põhimõttel 1/3 +1/3 + 1/3. Ehk teisisõnu:  üks kolmandik maailmast laenab pidevalt teisele kolmandikule, kelle hulka kuulub ka Eesti, raha, et see teine saaks osta esimeselt kolmandikult nende toodetud kaupu. Kolmandast kolmandikust ei sõltu maailmamajanduses praegu otseselt midagi, ta kujutab oma mahajäämuse ja vaesusega lihtsalt ohtu nii iseendale kui ka teistele.

Nüüdseks on Aasia riigid laenanud oma tohututest säästudest Põhja-Ameerikale ja Euroopale mitmel viisil üle kolme triljoni USA dollari ja raha juurdevool ei näi veel peatuvat. Credit Suisse’i Aasia-suuna peaäkonomist Dong Tao kirjeldas ajalehes Financial Times praegust olukorda järgmiselt: kui kaheksa aastat tagasi püüdis Aasia tervikuna meeleheitlikult endale raha hankida, siis nüüd otsib ta sama meeleheitlikult kohti, kuhu kogunenud raha kulutada.

Seni kui Eestis ei jätku eluruume, ei ole ka Eesti elamusektor raha omanikele kõige halvem raha paigutamise koht.

ühes mõttes meil isegi vedas, et me ei suutnud koos Sloveeniaga eurole üle minna. Pärast eurole üleminekut voolanuks meie elamusektorisse juurde veelgi rohkem raha ning ebakõla elamuehituse tempo ja muu majanduse konkurentsivõime vahel paisunuks veelgi suuremaks.

Allikas: Eesti Päevaleht, 28.juuli 2007

Heido Vitsur, majandusteadlane