Käes on aeg oma kinnisvaraportfelli revideerida
Läinud aastavahetus tõi kinnisvarasektori maa peale tagasi. Selgus tõsiasi, et Eesti elanike arv ja ostujõud pole põhjatu. Välisinvestorid ei osta enam endise hooga kortereid ega maid kokku ning tagatipuks karmistasid pangad laenupoliitikat nii kinnisvaraarendajatele kui ka lõppostjatele.
Muutunud kapitalivajadus hakkas kinnisvaraomanikke ja arendajaid pingestama: varem planeeritud arendusprojektide realiseerimine neelab kaks-kolm korda rohkem omakapitali, kruntide omandamistehingud tuleb teha omakapitali baasil, arendusperioodi finantseerimise puhul esitavad pangad tihti lisatagatiste nõudeid, mida pole sageli otstarbekas anda. Selgus kurb tegelikkus, et “homsele nõudlusele” ja “ülehomsetele hindadele” rajatud plaanidel pole katet. See põhjustas suurema kinnisvaraportfellide puhastamise, mis teisisõnu tähendab, et turule tulevad väiksema potentsiaaliga projektid. Kinnisvaraportfelle revideerivad kõik, Arco Varast YIT-ni ning kes iganes tähestikus sinna vahele mahub.
Mõõdukamal määral pingestab kinnisvara valdkonnas tegutsejaid intressimäärade tõus. Enamik kinnisvaralaenude intresse on väljastatud Euribori baasil, kuue kuu Euribor liigub tempokalt uue taseme, 4,5% suunas. Näiteks maailmamajanduse kasvuaastatel millenniumi vahetusel ületas kuue kuu Euribor 5,2% taseme. Pessimistlike makroanalüütikute kiuste kestab põhjalas ja Iirimaal kõrgseis, tõusu näitab ka EL-i majandusmootor Saksamaa. Euribori stsenaariume on erinevaid, kuid suurte intressikuludega peaks arvestama iga kinnisvaraturu osaline. Kuigi senine kinnisvara väärtuskasv on kinnisvaralaenude intressikulud kuhjaga tagasi teeninud, siis esimese teguri aeglustumine ja teise (intressi) kiire tõus kärbivad kinnisvara tootlust kardinaalselt.
Nii saab selle aasta võtmesõnaks likviidsus – projektide rahastamise ja realiseerimise võime. Kinnisvara praeguse hinnataseme puhul on ostujõudu vaid kinnisvarafondidel, kes muutuvad Ida-Euroopas üha valivamaks, ning iga hinna eest Baltikumis jälje maha jätta soovijaid napib. üleilmsetel kinnisvarafondidel tekib eelis Baltikumist alguse saanud fondide ees, sest nende krediidikaasamise võime ning finantseerimistingimused on paremad.
Kui eelmine aasta oli vaene suuremate kommertsobjektide tehingutest, siis tänavu tuleb müügipakkumisi turule selgelt rohkem. Näiteks üksnes Tallinna äripiirkonnas (Olümpia-Stockmanni-Viru kvartal) on müügis kolm tootvat äriobjekti, maade pakkumisi on mitu korda rohkem. Praegu on nõudmine kvaliteetsete kinnisvaraobjektide järele veel pakkumisest ees, kuid rahvusvaheliste investorite isu muutub ja seda nii koduturgude võimaluste avardumise kui ka Baltikumis kasvanud pakkumise taustal. Kui näiteks veel paar aastat tagasi oli Soome turg suhteliselt suletud ja korporatiivne, siis eriti viimase 12 kuuga on tehingute maht kahekordistunud – KTI andmeil jõudis see 2006. aastal 5,6 mln euroni. Rahvusvaheliste investorite lemmikturg on viimasel kolmel aastal olnud Poola, ülikiirelt kasvab Venemaa pealinn ja loodeserv. Paraku tuleb tõdeda, et Eesti turg oma piiratud mastaabi ning kasvuvõimalustega ei ahvatle paljusid investoreid.
Soomes on ainuüksi viimase kolme kuu jooksul mitu firmat realiseerinud oma peakorteri või ärihooned – näiteks YIT, Shell, Mercantile, Fennia jt. Eestis on heaks paralleeliks SEB – mingit vajadust kapitali kaasamiseks või bilansi restruktureerimiseks võimsal pangagrupil polnud, kuid tajudes kinnisvaraturu hinnatrende ning nõudluse kujunemist, peeti tasuvaks panganduskinnisvara portfellist loobuda. Ja SEB turutunnetuses ei pea kahtlema, sest ta tegutseb aktiivse kinnisvarafondide haldurina ja äriklientuuri finantseerijana Saksamaast Ukrainani.
Kas saabub lagi?
Nii tekib küsimus: kas poleks igal Eesti ärikinnisvara omanikul põhjust korraks oma kinnisvarastrateegia üle vaadata. Kas ettevõtte omanduses olev kinnisvara on saavutanud “küpsuse” või annab seda veel väärtustada (näiteks rendivooge tõsta ja kindlustada, hoonet klassi võrra parandada, laiendada)? Kas kinnisvara hinnatase hakkab saavutama oma lage? Või pakuvad raha ja aktsiaturud lähiaastatel kindlamat tootlust? Kas kinnisvara alt vabastatud raha ei teeni äri põhivaldkonnas paremini ja stabiilsemalt? Kas põhiäri ei vaja investeeringuid oma äri kindlustamiseks või efektiivistamiseks? Kas ajastus on õige? Kas pakkumise suurenemine ei vähenda lähiaastail kinnisvara likviidsust?
Kinnisvara hind on tõusnud Eestis ülikiiresti. Nüüd hakkab Baltikumi hindade tase ühtlustuma Skandinaavia riikide omaga. Seega ei jäta Baltimaad välisostjatele arbitraazˇiruumi. Hindu “sääb” ka eelmainitud intressikulude kasv. Kindlasti on rahavoogu tootvatel projektidel rendihinna tõusuruumi, kuid aastail 2007–2009 lisandub ainuüksi Tallinnas “reipalt” üle saja tuhande ruutmeetri A- ja B-klassi ärikinnisvara, mis paneb galopeerivatele rendihindadele päitsed pähe.
Allikas: ärileht, Eesti Päevalehe majandusleht, 6.juuni 2007.a.
