Kui vahendaja on kuningas ehk millest kerkisid kinnisvarahinnad
Turuhind on hind, millega müüja on nõus konkreetse kauba loovutama ja millega ostja seda ka tahab. Nii seisab raamatutes.
Tegelikus elus on kõik siiski tsipa keerulisem, sest algne turuhinna mõiste kujunes ostja ja müüja vahetust kauplemisest turul. Mis aga juhtub siis, kui mängu astub vahendajate brigaad? Ideaalseid näiteid ei pea kaugelt otsima – Eesti kinnisvaraturg sobib selleks kui rusikas silmaauku.
Vaid mõni aasta tagasi maksid korterid Tallinna kesklinnas umbes 10 000 krooni ruutmeetri kohta. Maatükid Otepää külje all maksid maksimaalselt krooni ja Tallinna elamukrundid 300–400 krooni ruudust. Huvi oli, kuid leige. Objekte müüdi mitmeid kuid. Keskmine pealinlane teenis siis umbes 7000–8000 krooni ja võis selle raha eest osta hektari maad näiteks Otepääl.
Veel paar aastat, ja eestlaste unistus saada miljonäriks oligi täitnud. Isegi Narvas ulatusid kahe-kolmetoaliste vanade korterite hinnad juba üle miljoni, ehkki aasta eest olid need maksnud umbes kaks korda vähem, veel aasta varem aga lausa kolmandiku praegusest hinnast.
Kui lihtrahvas kogu protsessist loogikat otsis, sättisid majanduseksperdid ja pankurid lipsud triiki ja pajatasid langenud pangaintressidest ja kasvanud majandusest. Eripeatükis räägiti Euroopa Liitu minemisest ja sellega kaasnevast tohutust huvist meie kinnisvara vastu. Hästilõhnastatud isakesed tegid näo, nagu olnuks see kõik tavaline ja loomulik areng, mida nad olid täpselt ette näinud. Targad kinnisvaraspetsialistid oskasid võluva kergusega lisada, et selline areng kestab, kuni igal Eesti perel on oma uus tänapäevane eluase. Ja paljud uskusidki.
Küünikuna olen alati armastanud vaadata asjade olemuse sügavusse ja teha oma järeldusi. Ma ei pretendeeri siin tõele, kuid majandusharidust saanuna julgeksin ka arutleda teist versiooni pidi. Las mu käsitlus paista pealegi liiga naiivne.
Nimelt on kinnisvara hüppeline hinnatõus tingitud minu hinnangul suures osas vaid mõnest psühholoogilisest nõksust, mille taga oli ja on endiselt pankade ja kinnisvarafirmade kokkumäng ning piisava hulga spekulantide teke. See, mis tegelikult juhtus, ei olnud eestlaste oluline rikastumine ega ka uute eluasemete nõudluse hüppeline kasv. Kuigi pankade intressilangust ei saa alahinnata, ei tohiks seda ka ületähtsustada. Määravamad on muud tegurid, mida nimetaksin siiski pigem tarbijaga manipuleerimiseks.
Esiteks. Kinnisvaratoodete müügi alustamine igakuise tagasimaksesumma, mitte aga kogumaksumuse kaudu. Nii ongi juhtunud, et meie seas on tänini neid, kes maksvad oma maja eest pangale tagasi 5000 krooni veel viis aastat, ja neid, kes teevad seda veel 35 aastat. Iseenesest on ju summa sama, eks ole!
Teiseks. Vahendajate kontrolli all olevate internetiportaalide loomine, kus igaüks sai vaadata, mis asjad maksavad. Varem polnud tädi Maalil aimugi, palju ta võiks oma hektari eest küsida, kui mõni mees poe juures küsima tuli. Nüüd sai ta aga uurida internetist, kuhu 99% ulatuses riputasid kuulutusi vahendajad. Vahendajad teadsid, et küsida võib rohkem, sest linnas raha paksult ja pangad annavad soodsaid laene. Ja sageli aitasid vahendajad tädisid sellega, et küsisid oma kuulutustes 20% kuni 200% rohkem, kui omanik oli algselt hinnaks arvanud.
Kui praegugi tahate osta mingit kinnisvara otse omanikult, siis sellist kuulutust pole teil enam ammu võimalik soliidsetesse portaalidesse lisada. Saate ainult valida endale sellest, mida seal pakutakse.
Kolmas tegur, samuti psühholoogiline, oli juba pidevalt kerkinud hindade toime inimestele: äkki tõusevad veel mõnda aega, jõuan õigel ajal paadi peale. Nii tormasid pankadesse soodsa laenu järele ka need, kel sinna muidu asja polnuks. Veelgi kummalisem: sageli tuldi välja lausa arulagedate tehingutega – näiteks müüdi oma kolmetoaline Mustamäe korter miljoniga, võeti pangast 30 aastaks juurde 500 000 krooni ja osteti… Tiskresse kahetoaline kümme ruutmeetrit väiksem uus korter. Soov elada uues majas ning pankade-arendajate jutumull, et hinnad lõpmatuseni vaid kasvavad, innustasid inimesi lausa ennast ületama.
Neljas hinnatõusu mõjutaja on minu arvates pankade surve anda võimalikult palju laenu. Kuigi seda üritatakse varjata, saavad juba pikka aega laene ka kindla sissetulekuta inimesed, kellel pole ette näidata isegi kolme kuu ametlikku palka. Olen seda korduvalt pealt näinud, ei valeta. Neid inimesi vahendavad pankadele arendajad ja maaklerid, ja üldjuhul sellised inimesed ei kauple ka hinnas, vaid ostavad, mis hinnaga neile asi vormistatakse.
Avalik saladus
Veelgi enam, asjaolu, et Rootsi omanike surve all pangad ei nõua enam ammu (mitteametlikult) 10% ega ammugi 25% omafinantseeringut, on juba tükk aega aidanud kinnisvarahindu kunstlikult kergitada. Süsteem on imelihtne: mees tuleb panka ja soovib osta uut kahe miljoni kroonist korterit uues majas, aga 10% ehk 200 000 krooni omafinantseeringuks tal pole. Pank pakub: lepime kokku, saad meilt kaks miljonit, aga lepingusse kirjutame, et tehing oli 2,2 miljonit, millest esimesed 200 000 on juba ära makstud. Iga mees on mõistagi nõus. Ainult et kuu aja pärast võtavad järgmised vahendajad kätte statistika ja konstateerivad: näe, taas on tehinguid tehtud 10% kõrgemal tasemel. Ning tõstavad hindu. Ja siis tuleb panka juba järgmine meestekolonn ning tõdeb, et 2,2 miljonit maksva korteri eest pole omafinantseeringut välja käia. Pank pakub: kirjutame lepingusse müügihinnaks 2 420 000.
Kui see ei ole manipuleerimine, vaid näiteks normaalne turuhinna kujunemine, siis olen vist omal ajal ülikoolis lausvalet õppinud.
Mitte kellelegi pole saladus, et samal ajal kui ehitusmeeste palgad kerkisid kaks korda, suurenesid lausa astronoomiliselt arendajate kasumid. Hinnad tõusid samale tasemele Helsingi eeslinnadega, kusjuures samuti Eesti ehitusbrigaadidega tääd rabav põhjanaabri arendaja teenis kõigest 10–15% kasumit, meie omad aga sageli 50–60%. Peagi mõistsid ehitajad ja arendajad, et turunõudlus on nii suur, et pakkuda võib mis tahes saasta. Nii asendusid rõdud nn Prantsuse rõdudega, naturaalparketid algul laminaadi, hiljem juba linoleumiga. Ja vaata imet, hinnad ainult tõusid.
Kuni turul nõudlus äkki otsa lõppes. Kes süüdistas selles vaikset intresside tõstmist, kes inimeste ostujõu otsalõppemist. Esimest korda kainestasid ohu märgid ja seisev turg kliente. Vahendajad aga veel ei väsi. Neil on uus evangeelium: kiire kasv asendub aeglasema kasvuga.
Miks ma ei usu, et Eestit mõjutas näiteks üleilmne kinnisvarasse investeerimise buum? Sest oleme provints ja meile mõjuvad vaid vähesed makromajanduslikud ilmingud ning kui, siis nihkega. Ja kui ka hinnatõusu taga olid passiivsed välismaised rahapaigutajad, siis seda enam on nende huvides hoida raha siin vaid teatud hetkeni, mitte aga kolida Maarjamaale elama. Aga kuidas ma küll ei usu, et just pankade intressimäärade oluline alandamine põhjustas laenubuumi? Sest üsna peagi tekkis igasuguseid laenukontoreid, kes pakkusid kodulaenu ilma palgatõendita 20–30% intressiga, ja huvi oli peaaegu sama suur kui kõrval pangas 4,5% laenule. Ja miks ma ei usu, et kinnisvarahinnad kasvavad edasi? Sest kohvi pealt vaadates on kolmandik turul ostetud kortereid hangitud edasimüümise huvist ehk spekulatiivselt ja ligi teine kolmandik on ostetud viimaseid sente kokku valetades. Just need korterid on juba tulnud ja tulevad peagi veel müüki ning kes küll tahaks selliste kehva kvaliteediga korduvmüügis karpide eest maksta rohkem kui uute eest? Ja kes hakkaks ehitama uusi, kui müügis on tuhandeid aastavanuseid kortereid?
Muide, on veel üks huvitav suhe, mida tasub jälgida. See on üürihinna ja müügihinna suhe. Kui veel seitse aastat tagasi oli inimesel valida, kas ta üürib kesklinnas korterit hinnaga 5000 krooni kuus või ostab endale 600 000 krooniga samaväärse, siis nüüd saab sama korterit üürida 7500 krooniga ja osta 2,2 miljoniga. Arvutus näitab, et veel mõne aasta eest tasus korteri ostmine ennast üürimishinna suhtes ära kümne aastaga, tänapäeval aga 35–40 aastaga. üürihinnad on tõusnud protsentides, müügihinnad aga kordi.
Rahunege, olin selles artiklis teadlikult subjektiivne ja ehk isegi manipuleerisin faktidega. Aga olen kindel, et Eesti kinnisvarahinnad ei peegelda turuhindu, vaid üksnes seda, et seniajani on vahendaja olnud kuningas. Näis siis, kauaks veel.
