Säravaim kinnisvaratäht 2024 laureaat

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) 2024. aasta kinnisvarateemaliste üliõpilastööde konkursi võitja kategoorias „Säravaim kinnisvaratäht“ on  Tartu Ülikooli magister Brita Kärt Vähejaus.

EKFLi poolt väljaantavate preemiate eesmärk on erialaliidu poolt innustada läbi tunnustuse üliõpilasi andma kinnisvaramajandussektorile uusi ideid ja rakendusi.

Üle 10 aasta saab konkursile esitada kinnisvarateemalisi (kinnisvaraarenduse, -vahenduse, -turunduse, -juriidika jms) magistritöid kategoorias „Säravaim kinnisvaratäht“ ja bakalaureusetöid või rakenduskõrgharidusõppe lõputöid kategoorias „Tõusev kinnisvaratäht“. Hindamiskriteeriumiteks on teema mõjukus, rakenduslikkus ja uuenduslikkus Eesti kontekstis.

Preemia „Säravaim kinnisvaratäht 2023“ võitja on Brita Kärt Vähejaus magistritööga „Sotsiaalse taristu rahastamise regulatsioon detailplaneeringu menetluses“.

Hea elukeskkond ühiskonnaliikmete vajadustele vastava sotsiaalse taristuga, olgu selleks head teed, kanalisatsioon, haljastusalad jms on oluline kõikidele inimestele ning viimastel aastatel on järjest rohkem ka avalikkuses räägitud sellest, kuidas täisväärtuslik ja kvaliteetne (linna)ruum on vajalik nii inimeste füüsilise kui ka vaimse tervise tagamiseks. Paratamatult on aga selge, et ühiskonnaliikmete vajadustele vastava elukeskkonna rajamine koos vajaliku sotsiaalse taristuga nõuab kohalikelt omavalitsustelt (KOV-idelt) raha ning tihti ei ole KOV-ide eelarves selleks piisavalt vahendeid.

Magistritöö „Sotsiaalse taristu rahastamise regulatsioon detailplaneeringu menetluses“ vaatab süvitsi sisse sellesse, kuidas on reguleeritud erinevates Eesti KOV-ides detailplaneeringu menetluse raames kinnisvaraarendajate ja KOV-i vahel halduslepingute sõlmimine, mille alusel annab KOV kinnisvaraarendajale üle sotsiaalse taristu rahastamise kohustuse. Nimelt näeb planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 1 ette, et sotsiaalse taristu rajamine ning rajamise rahastamine on oma olemuselt KOV-i kohustus, kuid PlanS § 131 lg 2 lubab sõlmida ka kinnisvaraarendajaga sellise halduslepingu, millega antakse sotsiaalse taristu rahastamise kohustus KOV-ilt üle kinnisvaraarendajale.

Praktikas on nimetatud lepingute sõlmimine tekitanud olulisi probleeme, alustades sellest, et tagatud ei olnud erinevate kinnisvaraarendajate võrdne kohtlemine ning lõpetades võimaliku korruptsiooniohuga. Seetõttu võttis Riigikogu 15.12.2021 vastu planeerimisseaduse muudatuse, millega nähti KOV-idele ette volitusnorm mh sotsiaalse taristu rajamisega seotud kulude kandmise kokkuleppimiseks korra kehtestamiseks.

Töös leiti kokkuvõtvalt esiteks seda, et sotsiaalse taristu rahastamise kokkuleppeid reguleeriv määrus on vastu võetud 79-st Eesti KOV-ist 56. Analüüsides seda, kuidas on määrustes reguleeritud seadusandja kehtestatud kohustuslikke tingimusi halduslepingute sõlmimisele, leidis töö autor, et kõigest neli määrust täidavad kõik seaduse tasandil kehtestatud tingimused ja on kooskõlas kehtiva õigusega, ehk kõigest neljas Eesti KOV-is on tagatud sotsiaalse taristu rahastamise kokkulepete sõlmimine kooskõlas seadusandja tahtega. Lisaks pööras autor tähelepanu sellele, et neljas KOV-is on küll täidetud kõik sotsiaalse taristu kokkulepete reguleerimise kohustuslikud tingimused, kuid lisaks on nendest KOV-ides kehtestatud ka nö ’taristutasu’ ehk elamuühiku kohta kehtestatud fikseeritud summa sotsiaalse taristu rahastamiseks. Kohtupraktikas ning Õiguskantsleri selgitustes on aga varasemalt leitud, et taristutasu nõudmine ei saa olla kooskõlas kehtiva õigusega, sest sellisel juhul ei sõltu kinnisvaraarendajale pandav rahaline kohustus sellest, kas seoses konkreetse detailplaneeringuga tuleb KOV-il ka tegelikutl sotsiaalsesse infrastruktuuri investeerida.

Lõpetuseks on magistritöös analüüsitud ka seda, kas ja kuidas vajab sotsiaalse taristu rahastamise regulatsioon edasiarendamist. Kui mõelda olemasoleva regulatsiooni ümberkujundamisele, võib tulevikus tulla kõne alla näiteks taristutasu kehtestamine kohaliku maksuna. Sotsiaalse taristu tasu kehtestamine kohaliku maksuna kindlustaks, et kõiki planeeringust huvitatud isikuid koheldaks detailplaneeringu menetluses võrdselt. Sotsiaalse taristu tasu kui kohaliku maksu kehtestamine on aga ühiskondliku debati küsimus, arvestades, et tulemuseks on olukord, kus ühiskond tervikuna on valmis rahaliselt panustama sellesse, et kõigil oleks jagatavas (linna)ruumis hea elada.

Kokkuvõttes on sotsiaalse taristu rahastamine aktuaalne teema KOV-ide praktikas, mistõttu on oluline, et rahastamine toimuks kooskõlas kehtiva õigusega. Tegemist on pidevas arengus oleva valdkonnaga ja kuigi ka praegu kehtiv regulatsioon ei ole perfektne, on sotsiaalse taristu rahastamise kokkulepete õiguslik raamistik ajas oluliselt paranenud.

Preemia anti üle EKFLi sügiskonverentsil „Mis saab edasi? (olukord kinnisvaraturul)“ 30.oktoobril Park Inn by Radisson Meriton Conference & SPA Hotel Tallinn konverentsikeskuses

Preemia „Tõusev kinnisvaratäht 2024“ kategoorias sel aastal väärilist tööd ei esitatud.