Meenutus: Mis toimus kinnisvaraturul enne kriisi ja mis on muutunud?
Eesti taasiseseisvumisest kui 2006. aastani elasime me teadmises, et kinnisvara hinnad ainult tõusevad. Siis aga tuli teadmine, et nii see ei ole. Hinnad kukkusid kolinal ning paljud jäib selle tõttu suurde hätta. Nüüd on hinnad taas tõusnud ning piir on ees. Uut kinnisvara-kriisi aga ei tule, sest me oleme kõik palju targemad.
Ehk ei ole paljudel meeles, mis siis aastaid tagasi juhtus. Kui mõtlematult osapooled käitusid. õnneks õpetas kriis meile seda, et suurte rahasummade väljaandmine ja vastuvõtmine vajab eelnevat analüüsi. Samas on inimestel täna sarnaseks komistuskiviks sms-laenud.
„Meie kinnisvaraturu ajalugu on väga lühike. Peale omandireformi sai kinnisvara ostma ja müüma hakata ning sellest ajast kuni 2006. aastani hinnad ainult kasvasid. Siis kasvasid hinnad korraga hästi järsult ning laenuintressid läksid järjest madalamaks, sest pangad tahtsid laenu anda, ükskõik kellele. Pangad soodustasid laenamist ja pakkusid eluasemelaene nagu praegu pakutakse sms-laene. Igal laadal oli pangabuss, kus sai laenulepinguid vormistada. Laenajate tausta ja sissetulekuid ei kontrollitud nagu praegu, pangad arvestasid püsiva sissetulekuna isegi üüritulu. Ei kontrollitud ka kinnisvara dokumentatsiooni ega kasutuslubade olemasolu, mida praegu hoolikalt jälgitakse. Kinnisvaratehingutega seotud inimesed rääkisid ostjatele, et kõik läheb ainult paremaks,’ kirjeldas Arco Vara vahendusbüroode juht Maia Daljajev.
Tema sõnul praegu küll antakse laenu, kuid pank on huvitatud pigem kvaliteetsest laenukliendist kui kinnisvarast. Ettekujutus kvaliteetsest laenukliendist on hoopis teistsugune kui aastatel 2006-2007. Emotsioonioste enam pole, nagu pole ka emotsioonimüüke. Ostudega kaasneb alati mahukas eeltää.
„Toonane langus tulenes paljuski arendajate ja laenajate üle jõu käivatest ning edasilükkamatutest kohustustest. Müüdi selleks, et võlgu maksta. Ajaline surve sundis hinda alla laskma. Praegu on kinnisvaramüüjate seas vähe neid, kes peaks hinda langetama tugeva majandusliku surve ning võlakohustuste pärast. Hinnas tulevad tasapisi alla vaid need, kes tahavad varast vabaneda ning kasutada müügist teenitud raha kuskil mujal. Kui vara ülalpidamine pole probleem, ei lase omanik hinda alla, vaid lihtsalt hoiab oma kinnisvara,’ lisas ta.
LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing toob välja, et majanduslangusele eelnenud perioodil finantseeriti kinnisvaratehinguid 98-99% ulatuses pangalaenuga. Täna on pangalaenuga finatseeritvate tehingute osakaal hinnanguliselt 50%. Seega eelmisel perioodile iseloomulik ülisuur müügisurve puudub. Toona tuli näiteks alustada müügiga kolmandiku võrra allpool hetke turuhinda, sest müügiks kuluva kolme kuni nelja kuu jooksul langesid hinnad orienteeruvalt 10% kuus.
„Toona lõpetasid pangad eluasemelaenude väljastamise või karmistasid tingimusi märkimisväärselt. Täna on pangad pakkumas eluasemelaene iseseisvusaja praktiliselt parimatel tingimustel. Kui toona oli üüriturg laenumaksete tasumiseks leevendust toov lühiajaline meede, siis täna pakub see selget alternatiivi elamispinna müügile. Tänased elamispindade üüritasemed pakuvad juba äripindadega võrreldavat tootlus ning nõudlus on üürikorterite osas jätkuvalt suurlinnades kasvav,’ ütles Saksing.
„Kui toona oli laenuturul palju soodsat raha, siis praegu see puudub. Kui tollal oli suur tähtsus spekulatiivsel kinnisvaraäril, siis nüüd ostetakse pigem endale ja pikaajaliseks investeeringuks. Kui tollal sai võitu kvantiteet, siis pärast masu on tähtsal kohal kvaliteet. Kui tollane „pidu’ lõppes krahhiga, siis nüüd on osatud pidada piiri,’ ütles Uus Maa Kinnisvara analüütik Risto Vähi.
Kvaliteedist rääkis ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Tema sõnul on lolle arendusi täna vähe ja see on suur erinevis võrreldes 2008. aastaga. „„Kvaliteet on üldiselt hea, arendajate standard on tõusnud. Soss-sepad on läinud.’
