Tõnu Toompark: Elamispindade kvaliteet käib alla
Eesti inimestel ei ole raha, et säästa, sest kokkuhoid eeldab esmase investeeringu tegemist.
Eluasemeid tuleb Eestis turule liiga vähe. Uute elamute lisandumise määr võrreldes olemasoleva elamufondiga peaks olema vähemalt 0,8-1,0%. Meil on see aga ainult 0,4-0,6%.
Elamispindadest enamus lisandub Tallinnas, muudes piirkondades uusi eluruume praktiliselt turule ei tule.
Uute eluruumide puudus ei tähenda hoogsamaid investeeringuid vanemate elamispindade remonti ja renoveerimisse. Need amortiseeruvad vaikselt ikka edasi. See tähendab, et Eesti elamufondi kvaliteet järjest halveneb, elutingimused muutuvad kehvemaks.
Allakäigutrepil laskumise pidurdamiseks või ehk isegi seismajäämiseks tuleb olemasoleva elamufondi renoveerimisse minevad investeeringud muuta majanduslikult tasuvaks.
Samuti ei tohi asjatu bürokraatiaga takistada tahet luua uusi eluruume. Tänasel elamispindade arendajal peab olema võimalus ehituse-arenduse protsessi märksa kiiremini korraldada ja seda eelkõige aastatepikkuseks veniva planeeringute etapi osas.
Tänane olukord
Käesoleva aasta alguse seisuga oli Eestis 657 800 eluruumi. Neist eluruumidest 141 000 on pärit 1970-ndatest aastatest. Tegemist oli massehituse tipus olnud aastakümnega. Viimase kümne aasta jooksul sai kasutusloa ehk valmis Eestis 36 000 eluruumi.
Tõsi – eluruumide vajadust mõjutab oluliselt rahvaarv. Kui 1970-ndatel kasvas Eesti elanike arv 100 000 inimese võrra ehk 7,6%, siis rahvaloenduse esialgsete andmete alusel on pea kümne aastaga Eestis inimesi jäänud 5,5% vähemaks.
Olukorras, kus mõningal määral uusi eluruume lisandub, kuid elanikke jääb järjest vähemaks, võib näha ka midagi positiivset. Nimelt on võrreldes näiteks 1994. aastaga elamispinna ruutmeetrite arv suurenenud 24,4 ruutmeetrilt 30,3 ruutmeetrile ühe inimese kohta.
Tänased probleemid
Eluruumide lisandumine ja taasiseseisvuse algusaastatest lahedam elu ei anna siiski põhjust liigseks rõõmustamiseks.
Uusi eluruume lisandub vähe ja see ei suuda katta olemasoleva elamufondi amortiseerumist.
Omaette probleem seisneb selles, et suur osa Eesti elamufondist on pärit massehituse ajastust. Eesti elamufondist üle poole ehk ligi 400 000 eluruumi on pärit kitsast ajavahemikust 1960-1990. Need hooned ehitati kasuliku elueaga 40-50 aastat, mis nüüdseks on juba otsa saanud või läheneb „parim enne“ kohutava kiirusega.
See ei tähenda veel massilist paneelelamute ümberkukkumist, sest hoonete konstruktsioonid on tugevad. Paraku peame arvestama, et oma kohalt etteteatamata lahkunud rõdupaneelid ei pruugi toonast ehituskvaliteeti silmas pidades harvadeks eranditeks jääda.
On selge, et sääraste hoonetega tuleb midagi ette võtta. Suur probleem on see, et vajadus investeeringuteks kuhjub lühikesele ajavahemikule. Lihtne on äelda, et inimesed võiksid siis parema ja kvaliteetsema pinna peale kolida, kus kvaliteediprobleeme ei ole. Fundamentaalne eluaseme- ja paljude muude probleemide algallikas on aga Eesti inimeste vaesus.
2012. aasta esimese kvartali mediaanväljamakse suurus oli 600 eurot kuus. Mediaanväljamakse on summa, millest kõrgemaid ja väiksemaid väljamakseid on võrdselt ehk 50%. Selge on, et 600-eurose sissetulekuga tuleb esmalt katta toidulaud ja muud sundkulud. Alles seejärel saab mõelda, kas kodu saaks ehk energiasäästlikumaks sättida või seda parema vastu vahetada.
Kui toidulaud on kaetud, siis järgmine teema ongi eluasemekulude katmine. Tänane oluline probleem on olemasoleva elamufondi energiakulukus ja see, et elamuid on kallis pidada.
Paradoks on selles, et Eesti inimestel ei ole raha, et säästa, sest kokkuhoid eeldab esmase investeeringu tegemist.
Kuhu me tahame minna?
Probleeme esile tõstes peaks omama visiooni, millisesse suunda probleemide lahendamiseks liikuda.
Elamufondi seisukohast vaadates võiksime tahta, et see ei väheneks. Tänapäevased elamud ehitatakse reeglina elueaga 60-70 aastat. See tähendab, et iga-aastaselt peaks lisanduma uusi eluruume 1,43-1,67% olemasolevast elamufondist. See tagaks, et uusehitus katab eluruumide vähenemise amortiseerumise arvelt.
Eluruumide eluiga pikendab ka renoveerimine ja rekonstrueerimine ehk tegevus, mis ei lõppe eluruumile uue kasutusloa saamisega. Seetõttu piisab eluruumide arvu samal tasemel püsimiseks sellest, kui eluruumide juurdeehitus moodustab suurusjärgus 1% olemasolevast elamufondist.
Eesti tingimustes oleks siis normaalne, et aastas saaks kasutusloa 66 000 uut eluruumi.
Võrdlusena olgu siin toodud, et aasta keskmine eluruumide lisandumine viimase viie aasta jooksul on Eestis 0,39% eluruumide arvust ja 0,58% eluruumide pindalast. Tuletame meelde, et selle aja sisse jääb kinnisvarabuumi hari, millega kaasnes „hiiglaslik“ eluruumide valmimine. Tegelikkuses oleme selgelt ligi kaks korda allpool eluruumide taastootmise tasemest.
Seega on lihtne eesmärk, et Eesti eluruumide lisandumine peaks olema vähemalt 1% aastas. Olgu – majanduslike raskuste ja kriiside puhul saame ka 0,8 protsendiga hakkama, kuid see on miinimum.
Ootus, et olemas olevad ja ehitatavad hooned oleksid säästlikud, tervislikud ja odavad omada, on juba sedavõrd loomulik, et seda ei peakski siin enam mainima. Samuti tahame, et inimestel oleks vaba võimalus kolida kuhu ta soovib ja leida seal soovidele vastava kvaliteediga elamispind.
Mis on lahendused?
Lihtne lahendus oleks nõuda riigilt täiendavaid dotatsioone või maksuvabastusi. Sama lihtne on nõuda massilist munitsipaalehitust, mis justkui võluvitsaga kõik eluasemeprobleemid peaks lahendama. Sootuks utoopiline on plaan magalarajoonid maha lammutada, et need teisale uuesti jälle üles ehitada.
Kindlasti tuleb riigil ja omavalitsustel jätkata intressitoetustega laenude puhul, mis on suunatud elamufondi kvaliteedi tõstmisse, olgu selleks või energiasääst. Need programmid võimaldavad aktiivsete ühistujuhtidega elamutes hoonete kvaliteeti ja seeläbi elukeskkonna kvaliteeti tõsta. Sellega lepivad vist ka kõige paduhingelisemad liberaalid, et nõukogudeaegse massehituse probleemide eiramine ja edasilükkamine tähendab väga suuri sotsiaalseid probleeme mitte väga kauges tulevikus.
Teine teema on olemasolevate hoonete säästlikumaks muutmise oskusteabe massidesse viimine. Enamasti räägitakse paneelmaja renoveerimisel kategooriates „tasub kiiresti ära“ või „tasub ära“. Võis siis mõõdetakse mitu eeldatavat eurot annab tehtud tää aastas kokkuhoidu.
Pahatihti unustatakse ära, et väljundit peab ikka ka sisendiga, ehk kokkuhoidu investeeringu suurusega võrdlema. Nende tasuvusarvutuste juurde oleks vaja äkonomisti pilku, kes suudab äelda, millise ajaga seade või otsaseina soojustamine end ära tasub.
Kui näiteks päikeseküte tasub end majanduslikult ära ajaga, mis ületab seadme eluiga, siis reaalsest tasuvusest on asi väga kaugel – mis sellest, et vahepealsel ajal õnnestus vett mõnikümmend eurot odavamalt soojendada.
Kui ühistu kavandatav katuse või otsaseinte soojustamise investeering tasub end ära 10-20 aastaga, siis on märksa mõistlikum elaniku investeering majast kiiresti jalga lasta ja leida uus eluase säästlikumas hoones. Sellised liikumised on aeglased, kuid juba toimumas.
Vähetasuvateks ja ebamõistlikeks tuleks hinnata kõik hoonesse tehtavad investeeringud, mille tasuvusiga on pikem kui 5-7 aastat, sest siin kaob enamuse inimeste võimekus seda tasuvust hoomata.
Kolmas ja ehk kõige olulisem on see, et neid ei tohi takistada, kes soovivad ehitada ja uut ning kvaliteetset elamispinda turule tuua või enda isiklikuks tarbeks luua. Väga tõenäoliselt pakub iga tänane uus elamispind märksa paremat kvaliteeti, kui 50 aastat vana paneelelamu.
Nii peab planeeringute protsess kuni ehitusloa ja kasutusloani olema tänasest märksa mõistlikum ja paindlikum – mis kõige tähtsam – tänasest hulga kiirem.
Ja neljandaks. Täna eksisteerib palju ebaprofessionaalselt juhitud ja seeläbi kõikidest remondi- ja renoveerimistoetustest kõrvalejäävaid korteriühistuid. Nende elamute puhul tuleb luua skeem, mis võimaldaks getostuma hakkavaid hooned munitsipaliseerida või riigistada, et need kui ühel hetkel varisemis- ja eluohtlikud lammutada. See võimaldab hoone kaotamisel ära hoida kogu lähikonna allakäigu. Muidugi ei tähenda vastava skeemi olemasolu, et seda peaks koheselt jõuliselt ja massiliselt kasutama hakkama.
Kokkuvõtteks
Me istume püssirohutünni otsas, mille süütenäär on juba ammu põlema pandud. õnneks on see süütenäär pikk ja püssirohi pisut niiske. Suurt pauku oodata ei ole, aga valus on kindlasti.
Kui täna jätta elamispindade turul asjad omasoodu kulgema, siis näeme viie kuni kümne aasta jooksul riigi- ja linnajuhte tegemas valusaid sundkäike, mis on seotud lagunevate ja hülgamist väärivate hoonetega.
Olulised võimalused, mis päästaksid meid elamufondi kvaliteedi järjekindlast allakäigust on majanduslikult kalkuleeritud investeeringud olemasolevate elamute renoveerimisse. Samuti tuleb oluliselt lihtsustada planeeringuprotsesse, mis võimaldavad uute elamispindade turule toomise.
Juba täna tasub hakata tõsiselt mõtteid mõlgutama selle üle, mida peab riik või omavalitsus ette võtma ühel hetkel sotsiaalselt ja ehituslikult ohtlikuks muutuvate hoonetega.
*Käesolevas artiklis kasutatud statistiliste näitajate allikaks on Statistikaamet.
(Autor on kinnisvaraanalüütik ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige.)
