Kinnisvaramuinasjutt sai lõpuks läbi

Viimaks on Eesti kinnisvaraturg allumas üldistele majandusprintsiipidele- imesid enam ei juhtu ning hulljulged lõpetavad rüütliks läämise asemel korraliku kahjumiga.

Ajalehearhiivides tuhlates selgub, et kinnisvarakriise on taga aetud juba 10 aastat. Ometi on teadlikult välditud kriisi defineerimist. Ka siinkohal pole seda mõtet tegema hakata, küll aga tasub veidi vaadelda, mis siis turul täpsemalt toimumas on.

Kinnisvaraturul on rasked ajad.

Esiteks. Intressid on tõusnud. Kunagisest 2 protsendilisest euriborist on saanud ligi 4,7 protsenti. Sisuliselt on tarbijate ostujõud seeläbi langenud ligi 30 protsenti- praegu 30 aastase tagasimaksegraafikuga miljon krooni laenates on kuumakse 5500 krooni, paar aastat tagasi oleks sama kuumaksega saanud teenindada ligi 1,4 miljoni kroonist laenu. Tõsi, palgatõus taandab küll intressitõusu, kuid superkiiret kinnisvara hinnatõusu mitte. Seega, reaalne ostujõud kinnisvaraturul on kahanenud.

Teiseks. Pangaametnikud tulid tagasi mõistusele. Alles hiljuti selgus, et üks tuntud kommertspank andis vahepeal kolmandiku laenudest välja reegleid eirates. Tollal tegelikult laenukõlbmatud inimesed kvalifitseeruksid ilmselt alles praegu. Sisuliselt vähendati karmi konkurentsi tingimustes müüginumbrite edendamise nimel jätkusuutlikku järelkasvu.

Kolmandaks. Alatootmine on asendunud ületootmisega. Just alatootmine ehk objektide vähesus oli kurjajuur, mis kinnisvaraturule õhu sisse puhus. Inimesed läksid sõgedaks, võtsid täpselt nii palju laenu, kui pangad neile parasjagu võimaldasid ning arvasid kindlalt teadvat, et kui kohe endale uut vara ei soetata, siis jäädakse tulevase hinnatõusu ning objektide vähesuse tõttu aastakümneteks vinduma vanasse kopitanud paneelmaja korterisse, samal ajal kui sõbrad ja sugulased uutes ridamajaboksides grillõhtuid korraldavad. Ja inimlik kadedus võitis… Suure ostutuhina valguses hakkasid kinnisvaraarendajad kiirelt siblima ning igal mehel oli oma arendusprojekt, kuid nüüd saavad need kõik korraga valmis ning ostjaid kipub nappima. Tänaseks on pakkumiste arv võrreldes kahe aasta taguse ajaga kolmekordistunud ning loomulikult peavad müüjad hakkama harjumatul kombel omavahel konkureerima hakkama.

Kõige eelneva taustal- pole ime, et turg kiratseb ning ostjaid napib. Tugevad arendajad näevad kurja vaeva, et oma vara planeeritud kasumiga realiseerida, õnneotsijad käivad aga pankades maksepikendust lunimas. Pangad ennustavad kümnete arendajate pankrotti.

Kogu pessimismilainet võimendab hätta jäänud spekulantide paanikakisa, mis hirmutab ära ka korraliku pereisa, kes lihtsalt ei julge enam laenuvõtmisele mõeldagi.

Kunagine eufooria on asendunud depressiooniga.

Kuid mis on siis ikkagi turul halvasti?

Muud polegi, kui paari aastaga kulutati ära kolme-nelja aasta ressursid. Veidi tuleb kosuda ja enam ei ole turuosalistel rumaluste tegemiseks ruumi.

õnneks on pangad astunud tõsiseid samme turu rahustamiseks. Naljameestele enam laenu ei anta. Uued suurejoonelised arendusprojektid lükatakse sujuvalt kalevi alla ning vaid loetud väga hästi kapitaliseeritud arendajate laenatakse raha juurde. Sisuliselt tähendab see, et hetkel ehitatavad ning pakkumises olevad arenduprojektid jäävad tükiks ajaks viimasteks. Seega kahaneb pakkumises olevate objektide hulk juba iga päevaga ning me liigume stabiilselt tasakaalupunkti poole.

Kvalifitseeritud tääjõupuudus on jätkuv ning surve palkade kasvule kestab. Maksejõulist kontingenti lisandub jõudsalt ning see seab teatud piirid ka paljukardetud hinnalagusele, mis lõviosas peaks ka läbi olema. Enamus müüjaid on vajaliku langetamise ära teinud või vähemalt sellesisulise otsuse vastu võtnud. Võrreldes aasta algusega on hinnatase nihkunud enam kui kümnendiku allapoole. Ostjad on seda tajunud ning luusivad taas turul ringi.

Julgen väita, et Eesti kinnisvaraturg on selleks korraks põhjas ära käinud. Pooleaastane seisak turul on asendumas ostjate tugeva survega.

Müüjate jaoks on muinasjutt läbi. Nende diktaat on tükiks ajaks lõppenud. Algamas on uus ajastu Eesti kinnisvaraturul- taktikepp on nihkunud sujuvalt ostjate kätte.

Peep Sooman

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu

juhatuse esimees