Milliseid piiranguid seab seadus üürilepingutele?
Aimi Leht, BPE Kinnisvaraeksperdi jurist
Elu- ja äriruumide üürilepingute kohta on võlaõigusseaduses (VõS) toodud mõned erisätted, mille eesmärgiks on kaitsta üürilepingu nõrgemat poolt, kelleks on üürnik.
Siiski ei ole äriruumi pooled kaitstud nii tugevalt kui eluruumi üürnik. äriruumi üürnik ja üürileandja saavad suure osa kokkulepetest sõlmida teistel tingimustel kui seaduses kirjas. Eluruumi üürilepingute osas kehtib seevastu piirang, mille kohaselt lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VõS § 275).
Samas ei pruugi lepingu sõlmimisel kohe ilmneda, et see kokkulepe on üürniku kahjuks kõrvalekalduv. (vt näiteks allpool toodud näidet üürilepingu ülesütlemise tähtaja kohta).
Lisaks on mõnes VõS sättes otsesõnu keelatud seadusest erinevaid kokkuleppeid sõlmida. Näiteks ei ole lubatud eluruumi üürnikule peale panna leppetrahvi maksmise kohustust, kui ta lepingut rikub. Siiski ei puuduta see üürileandja õigust nõuda viivist, kui üürnik hilineb üüri ja muude tasude maksmisega.
Kindlad reeglid
Teatud juhtude on seaduses sätestatud kohustuslik vorminõue. üürilepingule iseenesest seadus vorminõuet ette ei näe ja see võib olla mis tahes vormis. Küll peab olema üürilepingu ülesütlemine vähemalt kirjalikult taasesitavas vormis (VõS § 325), muidu on ülesütlemine tühine. ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kui üüritud on eluruum ja üürnik on abielus ja abikaasad elavad koos, peab üürniku abikaasa andma nõusoleku kirjalikult taasesitavas vormis juhul, kui üürnik soovib lepingu üles äelda.
üürilepingute sõlmimisel on tavaks, et üürnik peab tasuma tagatisraha. VõS § 308 reguleerib vaid eluruumi üürimisel võetavat tagatisraha. Selle kohaselt võib üürnikult küsida maksimaalselt kolme kuu tagatisraha ja üürnikul on õigus tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades.
Kui üürileandja tagatisraha küsib, peab ta arvestama, et tagatisraha tuleb hoiustada pangas oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Viimane tähendab, et lepingu lõppemisel, kui üürnik on kõik kohustused täitnud ja üürileandjal ei ole talle «rahalisi etteheiteid», tuleb üürileandjal üürnikule tagastada tagatisraha koos intressidega ja üürnikul tekib vastav nõudeõigus.
äriruumide osas VõS tagatisraha regulatsioon eraldi ette ei näe ja selles osas peavad pooled ise lepingus määrama, kui su ures summas ja mis tingimustel tagatisraha üürileandjale tasutakse.
üürniku kohustus on tasuda üürileandjale ruumide kasutamise eest tasu – üüri. Lisaks on üürnikul kohustus tasuda muid kulusid vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud.
Seega juhul, kui lepingus ei sisaldu kokkulepet selle kohta, et üürnik peaks maksma ruumide kasutamisega seotud teenuste ja muude kulude eest, siis jäävad need kulud üürileandja kanda ning üürileandja ei saa üürnikult nõuda nende tasumist.
Kes tasub arved?
Kui üürilepingus sisaldub kokkulepe, et üürnik peab tasuma kommunaalmakseid või kommunaalteenuste eest, siis vaidluse vältimiseks oleks mõistlik lepingus kokku leppida, mida kommunaalmaksete all silmas on peetud. Näiteks, kui esitakse arve, milles on toodud ka tasu haldus/hooldus kulude, remondifondi vms eest, siis selle tasumine üürniku poolt peaks olema eraldi kokku lepitud.
Samas peab üürileandja meeles pidama, et juhul, kui üürnik ei tasu kõrvalkulusid näiteks elektrienergia eest, siis jääb selle eest vastutavaks üürileandja, kuna elektrienergia müüjaga on lepingu sõlminud üürileandja. Seega oleks soovitav üürileandjal tasuda ise kõik vajalikud kõrvalkulud vastava teenuse osutajale ja esitada üürnikule arve, et viimane tasuks kõrvalkulud üürileandjale.
üürileping on kestvusleping ja seda on võimalik sõlmida kas tähtajalisena või tähtajatuna. Lepingu sõlmimine tähtajalisena kindlustab lepingupooltele, et teine lepingupool ei saa lepingut enne tähtaega suvalisel põhjusel üles äelda.
Tähtajaline leping lõpeb tähtaja määdumisel, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles äeldud (VõS § 309 lg 1). Tähtajalist lepingut on võimalik ennetähtaegselt lõpetada ka poolte kokkuleppel. Tähtajatu lepingu saab kumbki lepingupool põhjust avaldamata igal ajal üles äelda, teatades sellest teisele poolele ette 3 kuud.
Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige siis, kui üürnik ei saa asja kasutada, üüritud ruumide lepinguvastane kasutamine, üürnik viivitab tasumisega, eluruum on terviseohtlik, üürnik pankrotistub, kuid samas ei ole välistatud ka muud mõjuvad põhjused, mille üle peab vaidluse korral otsusta ma kohus. Samas on praktikas välja kujunenud, et eluruumide üürilepingutes kasutatakse tähtaja osas järgmist sõnastust: «Leping on sõlmitud tähtajaga üks aasta. Kumbki pool võib lepingu üles äelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 30 päeva.»
Allikas: 24.oktoobri Postimehe lisa Kinnisvara
