Euroopa kinnisvara andis mullu tulu keskmiselt 14,1%

Seda teatab Investment Property Databank ehk IPD, mille eesmärk on suurt osa maailmast katvate kinnisvaraindeksite väljatäätamine. IPD andmeil pakkus vaadeldavast 14 Euroopa riigist määdunud aastal kõige kõrgemat tootlust Iirimaa (27,2%).

Kõige kehvema tulemuse andis kinnisvarasse investeerimine Saksamaal – keskmiselt kõigest 1,3%. Saksamaa kehva tulemuse põhjuseks oli kaubandus- ja kontoripindade väärtuse langus. Kinnisvara renditootlus oli seal samal tasemel või kõrgemgi kui mõnes kinnisvarabuumi õhustikus elanud riigis.

IPD arvutuste järgi võrdus Saksa kinnisvara väärtus 2006. aasta lõpu seisuga 87,2%-ga 2000. aasta tasemest. IPD poolt vaadeldavatest riikidest oli see näitaja alla 100% veel vaid Soomel (99,9%).

Soome näide

KTI – IPD koostääpartner Soomes – kirjutab, et Soome kinnisvaraturu tootlus oli mullu 10,1% ehk 2,6% kõrgem kui 2005. aastal. KTI kõrvutab otseste kinnisvarainvesteeringute tootlust ka teiste varaklasside tootlusega: Soome aktsiate tootlus ületas mullu kinnisvara tootlust ligi kolm korda, kuid aktsiate seas oli üks paremini esinenud sektoreid huvitaval kombel kinnisvarafirmade aktsiad, mille indeks tõusis aastaga koguni 62,6%.

Viimasel viiel aastal on kinnisvarasse investeerimine andnud Soomes aastas keskmiselt 6,9% tootlust, aktsiad 17,6% ning kinnisvaraaktsiad 38,1%. Kinnisvara ja kinnisvaraaktsiate tootluse suur erinevus tuleneb sellest, et IPD indeksid näitavad kinnisvarasse investeeritud kogukapitali (nii oma- kui ka laenukapitali) tootlust, samas kui kinnisvaraaktsiate hinnad peegeldavad kinnisvara alla pandud omakapitali tootlust.

Euroopa kinnisvaratootlusi iseloomustav IPD Pan-European Property Index hõlmab praegu 14 Euroopa riigi kinnisvara ning põhineb professionaalse juhtimise all olevate kinnisvaraportfellide tulemustel. Kokku on vaatluse all olevate portfellide maht 625 miljardit eurot, mis IPD kinnitusel moodustab 46% Euroopa kinnisvaraturust.

Puuduvad arvud on leitud

•• Veel hiljuti segas institutsioonilisi investoreid – kõige suuremaid summasid liigutavat rahapaigutajate gruppi – kinnisvarasse investeerimast statistilise informatsiooni puudulikkus. Puudusid arvud, mille põhjal portfelliteooriat austavad fondijuhid saanuksid hinnata kinnisvara riski ja tulu suhet, võrrelda seda aktsiate ja võlakirjadega, mõõta korrelatsiooni teiste varaklassidega jms.

•• Nüüd on portfelliinvesteerimise eelduseks olevat kvantitatiivset infot hakanud kogunema tänu kaubeldavatele kinnisvaraväärtpaberitele ning kinnisvaraindeksite loomisele. Kinnisvara on selle poolest hakanud järele jõudma aktsiatele ja võlakirjadele, mille kohta säärane info on olnud juba aastakümneid.

•• üldiselt on nii, et rohkema infoga kaasneb suurem likviidsus ja suurem likviidsus tähendab kõrgemat hinda. Näiteks aktsiate puhul on likviidsuspreemia – s.t hinnalisa, mis tuleneb võimalusest ettevõtte aktsiat bärsil osta-müüa – 10–20% või rohkemgi.

•• Seega on kinnisvarasse investeerimise osas toimunud muutusi, mis muudavad põhjendatuks veidi kõrgema hinnataseme, kui see olnuks 20–30 aastat tagasi. Kas ka sedavõrd kõrge hinnataseme kui hulga viimaseid aastaid kinnisvarabuumi tähe all elanud maades – nagu Eestis? Sellesse on juba riskantsem uskuda.

Allikas:

Eesti Päevaleht, 30.mai 3007