Eesti kinnisvaramull vajus tühjaks

Viimastel aastatel on kinnisvaraturul toimunud sündmused kogu maailmas olnud meeletumad kui kevadel rohelisele aasale lastud vasikad. Kinnisvarahinnad on kahe- ja kolmekordistunud, ostjad on kasutanud ära odavaid laenuprotsente ja vaid positiivse tulevikustsenaariumi lootuses oma võimeid kohati üle hinnanud. Seepärast ennustavad majandusteadlased ülekuumenenud turgudel kinnisvaramulli lõhkemist. Deutsche Bank on USA langevate kinnisvarahindade pärast mures, kartes, et Euroopa on järgmine. Arvatakse, et paindliku pandilaenusüs-teemi pärast on suurimas ohus Iirimaa. Suurbritannia annab nakkusepisiku üle Hispaaniale, sest inglastest suvekodude soetajad on olnud sealse kinnisvarabuumi oluliseks ergutajaks.

Kuid mis saab Eestist, kus viimase kümne aastaga on kinnisvarahinnad kümnekordistunud? Hansabank Marketsi makro-analüütiku Maris Lauri sõnul ei saa Eesti puhul praegu enam kindlasti kinnisvaramullist rääkida. “Olukord on väga selgelt stabiliseerunud, eriti eluasemeturul,” selgitab ta. “Võib isegi äelda, et sündmused on positiivsed, kuigi kindlasti on paljudele kinnisvarafirmadele saabunud keerulised ajad.” Lauri sõnul on võimalik, et nii mõnigi arendaja läheb pankrotti, tekivad kohtukaasused ning kohati ka hinnalangus. “Arvestades, et sisuliselt on juba terve aasta turg vaikselt jahtunud, on suure kokkukukkumise tõenäosus väike. Muidugi juhul, kui Eesti majanduses midagi väga viltu ei lähe,” lisab ta.

Laena mõistlikult

Hansapanga investeerimistoodete müügi ja turunduse osakonna juhi Art Lukase sõnul on viimase aasta jooksul eestlaste huvi investeerimisvaldkonna vastu suurenenud.

Kuigi ka eraisikute säästmine aina suureneb, jääb see siiski mitu korda alla laenamisele. Laenumaht kasvab iga kuu keskmiselt umbes 2,6 miljardit krooni. Näiteks Hansapanga laenuportfell on praegu umbes 34 miljardit, viis aastat tagasi oli see umbes neli miljardit krooni.

Laenu toel eluaseme soetanud inimesel on kindlasti kõige olulisem jälgida, kas ta suudab intressitõusu või sissetulekute vähenemise korral jätkata laenude tagasimaksmist. Määdunud aasta lõpus suuremate pankade korraldatud stressitestist selgus, et viimase aasta jooksul eluasemelaenu võtnud peredel on makseraskuste tekkimise oht oluliselt suurem. “Lõhki laenamiseks seda tõenäoliselt siiski veel pidada ei saa, ent tulevasi laenuvõtjaid võiks see siiski kutsuda suuremale ettevaatlikkusele,” leiab Eesti Panga finantsvahenduse osakonna peaspetsialist Jana Kask.

Ameerika mõju

Tarbijate kasvavad kinnisvarakulud on kannustanud 1990-ndatest majanduskasvu nii USA-s, Euroopas kui ka Aasias. Seepärast ennustatakse Herald Tribune’is, et langevad kinnis-varahinnad lõikavad tänavu USA majanduskasvust vähemalt kaks protsenti.

Kask tõdeb, et kinnisvara- ja ehitusturu kiire areng on olnud viimasel paaril aastal ka üks olulisi Eesti majanduskasvu soo-dustavaid tegureid. Ligikaudu veerandi mullusest 11-protsendilisest majanduskasvust võiks kirjutada kinnisvara ja sellega seotud tegevusalade arvele. Seega, kui majandusarengu muud tegurid kõrvale jätta, võib kinnisvaraturu jahenemisest järeldada ka majanduskasvu aeglustumist. Eesti konjunktuuriinstituut prognoosib tänavuseks aastaks 9% majanduskasvu.

Kommentaar

Tiina Shein:

Kümne aastaga kümnekordne

hinnatõus

Kümne aasta jooksul on Eesti kinnisvara hinnad tõusnud keskmiselt kümme korda. Kui 1996. aastal sai heas seisukorras Lasnamäe neljatoalise korteri 150 000 krooniga, siis nüüd saab selle müüa enam kui 1,5 miljoni krooniga.

Kui Tallinnas Maakri tänaval maksis 1996. aastal kahetoaline umbes 60-ruutmeetrine renoveeritud ning sel ajal nüüdisaegse ja lääne sanitaartehnikaga korter 350 000 krooni, siis praegu küsitakse selle eest vähemalt 2,3 miljonit krooni. Suurim hinnatõus oli 2005. aastal. On loomulik, et sellise tempoga hinnatõus kinnisvarasektoris jätkuda ei saa. Siiski ei saa veel rääkida langusest, sest kui ka elamispindade osas turg rahuneb, siis juba näitab tõusumärke äripindade sektor.

Elamispinnad moodustavad suure osa kogu kinnisvaratehingute käibest. Kui 2006. aastani elamispinnatehingute osakaal kõigi tehingute seas järjest suurenes, siis mullu see juba vähenes veidi. Seega võtab kasvu üle ärisektori kinnisvara.

Tiina Shein on kinnisvara-büroo Uus Maa turundusjuht.

Säästmine kasvab aeglasemalt kui laenamine

•• Sissetulekute suurenemine ja laenuturu aktiivsus peegelduvad ka eraisikute hoiuste kasvus. Jaanuari lõpu seisuga moodustas eraisikute hoiuste jääk üle 43 miljardi krooni (2003. aastal oli hoiuste kogusumma 22 miljardit krooni), olles aastaga kasvanud üle 30 protsendi. Tähtajaliste või säästuhoiuste osakaal on 40 protsenti eraisikute hoiuste kogumahust. Pangahoiuste kõrval on kiiresti kasvanud ka muud finantsvarad. Näiteks era-isikute omanduses olevate investeerimisfondide osakute maht hakkab lähenema kolmele miljardile kroonile.

•• Kuigi eraisikute säästmine suureneb, jääb see siiski mitu korda alla laenamise kasvutempole. Näiteks kui viimase aasta jooksul on pangahoiustele lisandunud keskmiselt ligi 840 miljonit krooni kuus, siis laenumahu igakuine keskmine juurdekasv on samal ajal olnud umbes 2,6 miljardit krooni.

•• Hüpoteegiga on tagatud 86 protsenti Eesti eraisikute laenuportfelli mahust summas 69 miljardit krooni. 2002. aasta alguses oli eralaenudega seotud hüpoteekide maht 9,2 miljardit krooni ja 1997. aasta alguses 1,8 miljardit krooni (moodustades vastavalt 42 ja 9 protsenti era-isikute laenujäägist).

Allikas: Eesti Pank