KINNISVARATURUL POLE MISKI ENAM ENDINE‰Û_

Nii nagu sai otsa kinnisvara buum, nii hakkab läbi saama ka Eesti kinnisvaraturu letargiline vaikelu. Põhjas on ära käidud: Tallinnas juhtus see juba 2009. aasta keskel, mujal veidi hiljem. Nüüd on alanud turu järkjärguline taastumine. Pealinnas, kus uued elamuarendused hakkavad taas hoogu sisse saama, läheb kinnisvaraturu aktiviseerumine kiiremini kui maakondades. Väikeseks erandiks on üksikud tõmbekeskused (näit Tartu) ja mõned turismi piirkonnad, kus võib täheldada ehitustegevuse mõõdukat elavnemist.

Nii arendaja kui potentsiaalne ostja on muutunud oluliselt teadlikumaks ja nõudlikumaks. Kinnisvara firmad ei saa enam klientidele oma tahtmisi ja mõttelaadi peale suruda. Klient dikteerib praeguse kinnisvaraturu suundumused ning tema nõudmistega tuleb igati arvestada. Lähimal paaril aastal pole selles valdkonnas olulisi trendi muudatusi ette näha. Tavaklient peab uue korteri ostmisel silmas pidama eelkõige arendaja tagapõhja, kinnistu asukohta ning hinna ja kvaliteedi tasakaalustatud suhet.

Valglinnastumise, isehakanud arendajate ja küprokpaleede aeg on läbi, kuid nende tagajärjed ulatuvad ka tänasesse päeva. Kasvav kütusehind on muutnud transpordi kulud kodunt tääle, kooli, kauplusesse, teatrisse, ämma sünnipäevale jm järjest kallimaks. Lisaks ilmneb kinnisvarabuumi aegsete kiirarenduste juures järjest uusi arendajate ebaprofessionaalsusest põhjustatud vigu. Majad lagunevad, trassid ja kommunikatsioonid on valesti või puudulikult paigaldatud. Selle tulemusena on halduskulud ülemääraselt suured, osa krunte vee all, osa hoopis ilma veeta.  Kõik see on toonud kaasa hulgaliselt pahandusi, tülisid ning kulukaid kohtuprotsesse.

Sekelduste vältimiseks tuleks enne uue pesakese soetamist kindlasti uurida kinnisvaraarendaja tagapõhja. Valida tuleks kindlasti mõni suurem ja tuntud arendusfirma, kellel on ette näidata aastate pikkused tääkogemused ja kes on suuteline pakkuma tõsiselt võetavaid garantiisid. Juhuslike üksiküritajatega ei maksa tegemist teha, lõppkokkuvõttes läheb see liiga kulukaks.

Järgmiseks kriteeriumiks on uue kodu asukoht. Kui pole plaanitud just maale elama asumist, siis tuleks kindlasti silmas pidada, et kodunt inimeste sekka jõudmine ei põhjustaks liiga suurt tüli ja vaeva ega asjatut aja- ning transpordikulu. Nii nagu mujal maailmas, on meilgi elupaiga asukoht muutunud kinnisvarahinna määramisel arvestatavaks teguriks.

Uusehituse kvaliteet on fookuses olnud pidevalt. Vahe on vaid selles, et tänaseks on ostjate nõudmised kasvanud ja edukas arendaja peab sellega senisest rohkem arvestama. Jälgitakse üha rohkem planeeringu praktilisust, täite- ja viimistlusmaterjalide kvaliteeti, tääde teostamise professionaalsust jpm. Ehitusmaterjalide osas kandub trend järjest enam äkoloogiliselt puhaste materjalide kasuks.

Rahanappuses vaadatakse üha rohkem ka hinda. Seetõttu on korterite ja majade puhul hakatud üha rohkem tähelepanu päärama ehitise funktsionaalsusele ning vältima ebapraktilisi ja raiskavalt kalleid lahendusi. See ei tähenda aga sugugi seda, et kõik mis on odav läheb majanduslanguse tingimustes hästi kaubaks. Vastupidi, raha loetakse rohkem ja selle eest tahetakse ka  kõrgemakvaliteedilist toodangut saada ehk teiste sõnadega – kui arendaja kasutab ebakvaliteetseid materjale ja ehitab lohakalt, siis neid arendusi normaalhinnaga enam müüa pole võimalik. Konkurents on tugev ja see panebki asjad paika. 

üha enam on kasvavad nõudmised ehitise säästlikule ekspluatatsioonile. Energiat raiskavaid ja ebapraktilisi hooneid on järjest raskem turustada. Kui kütte ja teised halduskulud kasvavad liiga suureks, siis selliseid pindu enam ei taheta. Uue kodu soetamisel on madalad kommunaalkulud muutunud otsustava tähtsusega faktoriks. Kinnisvaraostjad jälgivat hoolega Euroopa Liidu standardite järgi uusehitistele väljastatavat energiamärgistuse sertifikaati, millest selgub kohe, kas hoone on energiasäästlik või mitte. 

Majanduslangusele vaatamata on inimesed jätkuvalt uue kodu soetamisest huvitatud. Tõsi küll, mitte enam nii paaniliselt kui kinnisvarabuumi ajal, kuid seda nõudlikumaks ja valivamaks ollakse muutunud. See tähendab, et eelkõige peavad pingutama kinnisvara arendusega tegelevad ettevõtted ning kandma hoolt, et hinna ja kvaliteedi suhe oleks kliendi jaoks raudselt paigas. Võitjaks pole siin mitte ainult klient, vaid kogu Eesti ühiskond. Tänu turu poolt kehtestatud kõrgendatud nõudmistele on odavate, rohmakate ja linnapilti risustavate kinnisvaraprojektide aeg määdas. Juba lähiajal tahaks loota uute ja harmoonilisemate hoonete kerkimist avalikku ruumi.

Lõpuks on üüriturg meilgi hakanud jõudsalt kasvama. See on täiesti loomulik, sest maailma suurlinnades moodustab üüriturg kinnisvaraturu üldisest mahust ca 70-80%. Kaugeltki kõik ei taha ega saagi olla korteriomanikud. Paljudele on eluaseme üürimine palju praktilisem ja atraktiivsem, kui enese pikaks ajaks kinnisvaraobjektiga sidumine. üürituru laienemine Eestis on kõrgendanud kvaliteedinõudeid elamispinnale ning langetanud üüri- ja kinnisvarahindasid tervikuna. Lisaks pakub arenev üüriturg järjest enam konkurentsi planeeritavatele uusarendustele.  

Praegu elab Eesti kinnisvaraturg läbi põnevaid aegu. Palju on muutumas, palju ongi juba muutunud, sealhulgas ka mängureeglid. äri on muutunud tunduvalt ausamaks, palja bluffimisega enam midagi ära ei tee. Kliendid ootavad konkreetseid ja praktilisi arendusi, kindlaid lubadusi, kvaliteedigarantiisid ja paindlikku hinnapoliitikat. Sellest kõigest peavad turule allesjäänud arendajad ka lähtuma. Seda juba tehaksegi ja seepärast polegi meie kinnisvaraturg enam endine ning see ongi hea. Praeguses olukorras peavad kõik pingutama, kuid see eest on igaühel ka olemas suuremad võidu võimalused.

Andres Kraas
Arco Vara AS
Turundus- ja kommunikatsiooni direktor