INTERVJUU: kas ehitushinna langus on juba müügihindadesse sisse kirjutatud?

Mis sunnib eraisikut üldse müüma, kui ta laenu tasumisega just hätta ei jää?

Müügivajadusel on siiski põhjuseid rohkem, kui ainult praegu populaarseks teemaks muutunud laenu tasumisel hätta jäämine. Elu läheb ju edasi- inimesed kolivad kokku elama, lahutavad, perre sünnivad lapsed. Need on kõik tegurid, mis sunnivad inimesi eluaset vahetama ning mitme majapidamise ülalpidamine ei ole puhtmajanduslikult otstarbekas.

Ent oletame, et Mustamäe kahetoalise turuhind langeb 500 000 kroonini, ent selle hinnaga tehakse vaid mõned tehingud ning enamik pakkumisi on endiselt 800 000-900 000 krooni, kas see on võimalik?

Viimase pooleteise aasta arengud on näidanud, et järsu hinnalanguse ajal tõepoolest müügipakkumiste ja reaalsete tehinguhindade vahe alguses kasvab. Samas oleme praeguseks ka juba kogenud, et suured hinnakäärid ei kesta igavesti. Isikud tunnistavad poole aasta määdudes, et nende vara on tõepoolest ülehinnatud ning tavaliselt teevad nad valiku- kas hinda alandada reaalsetele tehinguväärtusele lähemale või loobuda müügist. Nii on see juba praeguse madalseisu ajal korra juhtunud ning ilmselt juhtub võimaliku edasise languse korral uuesti.

Uus Maa hinnangul võivad uute korterite hinnad langeda äärelinnas kuni 14 000 kroonini ruutmeetri kohta. On see reaalne?

Miski ei välista, et mõni kiirelt positsioonist väljuv arendaja tõepoolest hinna sellisele tasemele laseb. Ilmselt saab see olema siis pigem erand, kui reegel. Kuid vähemalt järgnevaks pooleks aastaks on langustrend loomulikult turule sisse kodeeritud.

Mida see tähendab vanade korterite turule?

Selge on, et vanad korterid jäävad keskmiselt odavamaks, kui uued eluasemed, kuid selle eelduseks on piirkondade võrreldavus. Mõiste ‘äärelinn’ on väga lai, sisuliselt katab see 80% Tallinna linnast.
Madala tehinguintensiivsusega äärealal suure allahindlusega 20 korteriga maja ei tõmba automaatselt pruugitud korterite turgu kaasa. Eesti turu häda ongi selles, et kui kuskil väike maja müüakse üliodavalt maha, siis hüütakse üle linna, et selline ongi keskmine hinnatase. Analüüs on paljudel büroodel (kindlasti ei olnud see viide Uus Maa meeskonnale!) nõrk ning kinni hakatakse igast väitest, mis meedias ainult huvi võiks pakkuda. Kõlab veidralt, kuid kvaliteetset eluaset on hoolimata pakkumiste arvust jätkuvalt raske leida. Sellised objektid hoiavad hinda ka oluliselt paremini.

Kui palju üldse ehitushinna langemine kinnisvara hindades kajastub, suur osa ehitusest on tellitud veel buumi ajal?

Veidi ikka kajastub, seda eriti just eramuturul ning uuemates kortermajades, mida alles ehitama on hakatud. Paraku ei ole paljud varade omanikud endale veel teadvustanud, et ka alla omahinna müümine võib olla paratamatus. Ehitushind + maa hind + infrastruktuuride rajamise hind ei võrdu kindlasti turuväärtusega. Turuväärtus on summa, mida on erihuvideta ostja valmis vara eest maksma. Olemasolevate varade puhul otsest seost siin tegelikult betoonikuupmeetri hinnaga pole. Seost on vaid nii palju, et kui ostja pole valmis rohkem maksma, siis lihtsalt surve betoonihinna langusele suureneb veelgi või ehitustegevus lakkab täielikult, kuna kahjum on vältimatu.

NCC alustab Lasnamäel uue projekti arendamisega. Kas tegu on suure riskiga?

Minu andmetel on Vana-Kuuli projekt välja müüdud. Seega uue majaga alustamine on igati loogiline. NCC on tugev tegija, küllap nad teadvustavad endale riske ning võimalusi. Loomulikult kätkeb iga uue majaga turule tulemine endas riske, kuid turu avanemisel on olemas ka arvestatav eelis.

Analüütikud pakuvad erinevaid versioone, millal langus võib peatuda. Kas Eesti kinnisvaraturg sõltub täiesti sellest, kui ruttu maailm toibub finatskriisist ning laenukraanid avanevad või on muid tegureid veel?

Kas nüüd täielikult, kuid seal on väga tugev seos. Lisaks on määravaks rahva hoiak- kuniks koondamised jätkuvad, püsib ka ebakindlus tuleviku ees ning isegi laenukraanide avanemisel ei julge paljud oma kohustusi suurendada. Eesti ettevõtlus peab saavutama tasakaalupunkti, kus selgub, kes jääb tääle ning milliseks kujuneb inimeste sissetulek. Kui see tasakaal on leitud ning eluasemelaenud muutuvad taas kättesaadavamaks, hakkame ka august sujuvalt välja ronima.

Mitu protsenti praegu kinnisvara alal tegutsevatest ettevõtetest järgmisel aastal kas loobub või pankrotistub?

Väga raske ennustada. On selge, et praeguses koosseisus kinnisvarafirmad praegusest raskest ajast välja ei tule. Kas vabatahtlikult või olude sunnil lõpetajaid on kinnisvarabüroode ja arendajate hulgas viiendik või kolmandik, näitab aeg. Ilmselt kuskile sinna vahepeale lõpetajate hulk jääb. Ellu jäävad suured, kes võidavad oluliselt turuosa ning väikesed, kes suudavad spetsialiseeruda mingile kindlale sihtgrupile või tulla turule revolutsiooniliste ideedega. Tegevuse lõpetavad peamiselt tõusufaasis alustanud ettevõtjad, kes oskavad küll raha lugeda, kui see parasjagu lauale on toodud, kuid neil puudub ümberkehastumisvõime- või tahe, kus tulude asemel tuleb tegeleda ka kuludega. Lisaks kulude kontrollile peab hetkel olema selgesisuline tegevusplaan turuosa hõivamiseks. Vastasel juhul läheb väga raskeks.

Kas majanduslangus mõjutab ärimaade turgu veel hullemini kui elamumaade turgu?

ärimaade turg on saanud suure tagasiläägi. Kui vaadata ka tehingute arvu üle Eesti, siis võime üksikuid erandeid välja jättes väita, et ärimaade turg on välja surnud. Tehinguid teevad vaid väga hästi kapitaliseeritud ettevõtjad, kellel on pikaajaline äriplaan.

Kui arendajale on jäänud kätte poolik arendusprojekt ning pank muutub üha kurjemaks, kumb on mõistlikum variant, kas jätkata väikeste allahindlustega ning püüda tasapisi korteritest lahti saada või müüa kogu projekt odavalt mõnele fondile?

Kõik sõltub projektist ja pangapoolsest survest. Mingil hetkel muutub kogu projekti korraga realiseerimine ainuvõimalikuks lahenduseks. üldiselt tõestavad aga arendajate müügitulemused, et õige hinna korral on ka praegu võimalik eeskujulikke müügitulemusi näidata.

Allikas: 28.november 2008.a. www.ehitusuudised.net