Korterelamuturu tervis hea
Kinnisvaraturg on jälle kuum teema. Sellest on ilmunud ridamisi artikleid, kuid need on rohkem kajastanud kirjutaja hingeseisundit kui kinnisvaraturu hetkeseisu. üsna mõttetu on ühe kuu baasil teha järeldusi, võrrelda juulit eelmise kuuga, imestada paari objekti hinnalangetamisi… Samas ei ole liiga informatiivne vaadata viimase 15 aasta arengut turul, sest sinna on mahtunud eri käitumisega etappe. Viimane suurim nihe Eesti kinnisvaraturule saabus 2006. aasta lõpul, kui pangad muutsid nii eluaseme kui ka arendusprojektide finantseerimistingimused konservatiivsemaks.
Piirates turuanalüüsi vaid suurima mahuga ja likviidseima korterelamuturu – Tallinnaga, saab maa-ameti andmeile tuginedes äelda, et seis on hea, mitte lootusetu.
Tehingute maht. Märtsis-aprillis olid tehingud kogumahtudelt (rahas) rekordilised Tallinna turul, hiljem hakkasid mahud vähenema. Seda on mõjutanud kesklinna kui kalleimate ruutmeeri hinnaga objektide tehingumahtude kahanemine ja ka viiteaeg uute korterite broneerimisest registreerimiseni kinnisturegistris (3-12 kuud). Broneerimislepped puudutavad siiski valdavalt tehinguid uute korteritega, mille osakaal tehingutes on ca 30 protsenti.
Hinnad on olnud suhteliselt stabiilsed terve aasta jooksul. Neile avaldab mõju nii uute kui ka kasutatud korterite tehingute omavaheline proportsioon, keskmise hinna langus ei tähenda otseselt turuhinna langust.
Tallinna turumahu vähenemine viimasel kahel kuul on toimunud peamiselt kesklinna tehingute mahu vähenemise arvel. Samas seostus varasem tõus mitme tehingu lõpuleviimisega (Merko, YIT, NCC projektid).
Nõudlust jätkub erinevatele Tallinna elamupiirkondadele. Ajakirjandusest läbi lipsanud vihjed Pirita ja Viimsi turu ummikseisule ei näi statistikast kinnitust leidvat. Kasvanud arendusmahu realiseerimine venib lihtsalt pikema müügiperioodi peale. Vaid kesklinnas vähenevad tehingud. See on seletatav pankade konservatiivsema rahapakkumisega, mis on lõiganud eelkõige kallimate korterite ostujõudu.
Suuremad kõikumised kesklinna korteritehingute keskmises hinnas ei väljenda mitte hinnakrahhi, vaid kallima ruutmeetrihinnaga tehingute vähesust antud ajaperioodil. Nt aprilli tehingute keskmine hind (36 700 kr/m2) kukkus juulis 18 protsenti (31 000), kuid maaklerite kinnitusel ei ületanud hinnalangus mõnd protsenti ja sõltus eelkõige objekti kvaliteedist.
Seega – paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks juulis kinnisvarakrahhi ei saabunud. Küll võib krahhi esile kutsuda, sest turu ja hindade liikumisel on suur osa turuosaliste konsensusel. Nagu aktsiaturgudel – kui enamus usub aktsiate kallinemist, siis nii ka läheb.
Oma osa on pankadel – kui kahe suurpanga väljastatud eluaseme- ja arenduslaenud moodustavad 2/3 sellest laenuturust, siis iga äkilisem muudatus laenutingimustes, tagatistes või kapitalisatsioonimäärades mõjutab ka turgu.
Eelnev ei tähenda, et 2007. aasta teine pool tuleks korteriturul lihtne. Pigem vastupidi. Tehingumahud kukuvad augustis ja septembris veel. Hindade paigalseis muudab nii kohalike kui ka välismaa spekulantide ning arendajate vastvalminud korterite hoidmise mõttetuks. Siit võib alates septembrist tulla suur üheaegne surve pakkumisele. Aasta lõpuks on valmimas sadu kortereid, mille üle talve hoidmine suurte kommunaalkulude tõttu on suurematelegi arendajatele kahjumiallikas. Paljudel laialt reklaamitud arendusprojektidel on müümata 2/3 kortereist. See võib põhjustada reaalse hinnalanguse sügisel.
Hinnalangus nõudlust oluliselt juurde ei tekita. Pakkujate ‘vähempakkumine’ võib kujuneda hinnaspiraaliks, kus objektide realiseerimiseks ja konkurentsis püsimiseks tuleb hindu korrigeerida, kuid tehingute koguarv sellest ei kasva.
Pakkumise poolele – arendajatest pankadeni – oleks kasulikum tekitada nõudlust juurde: noored pered, erivajadustega inimesed jt. Selle asemel et tõenäolisest turulangusest võtta 10-15 protsendi ulatuses hinnakärped kahjumina sisse, võiks arendajad kaasfinantseerida müügitehinguid – paljudele uutele laenajatele on omafinantseerimisbarjäär kõrge.
Olukord pole hoopiski lootusetu. Rohkem analüüsi, planeerimist ja paindlikkust. Uus aeg nõuab uusi lahendusi.
Allikas: äripäev, 16.august 2007.a.
