Ober-Hausi Kinnisvara – TURUKOMMENTAAR III kvartal 2010
äripinnad
Bürood
Sarnaselt käesoleva aasta II kvartaliga jätkus III kvartalis Tallinna büroopindade turul hindade ja pakkumiste hulga stabiliseerumine, kuid tervikuna ületab pakkumiste hulk endiselt nõudlust. Eriti raske on üürnikke leida teiseses asukohas olevatele B-klassi pindadele, seda vaatamata väga soodsatele pakkumistele. Vakantsus on oluliselt vähenenud hinnatud asukohas paiknevates kaasaegsetes büroohoonetes, kus omanikud reageerisid kiiresti ja paindlikult, lähtuvalt tekkinud olukorrast turul.
Büroopindade turule on tulnud esimesed buumijärgse pankroti läbinud objektid.
A-klassi büroopindade vakantsus on jätkuvalt vähenev ning langenud meie hinnangul alla 15%, kuid äärelinna B-klassi pindadel oluliselt kõrgem. äärelinnas on vähem hinnatud asukohas ja hoonetes büroopindade hinnavahemik 50 – 100 kr/m², hinnatud asukohas ja hoonetes 100 – 150 kr/m², kesklinnas 120 – 160 kr/m². III kvartalis kasvas eelkõige lähiriikide investorite huvi Tallinnas hinnatud asukohas olevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu.
Kui varem eeldati vähemalt 10% tootlust, siis nüüd ollakse seoses majanduse stabiliseerumise, kindlustunde tõusu ja sobilike üürnike struktuuriga objektide korral nõus 7 – 8% tootluse tasemega.
Kaubandus
Eelmise aasta teisel poolel alanud tarbimise languse aeglustumine jätkus ka käesoleva aasta III kvartalis. Kahel viimasel suvekuul jaemüügi langus stabiliseerus. Kui juunis vähenes jaemüük eelmise aasta sama kuuga võrreldes 6%, siis juulis ja augustis oli langus 1%. Tarbijate kindlustunne on mõnevõrra tõusnud, kuid vähenenud sissetulekud ja kõrge tääpuudus ei toeta tarbimise kiiret taastumist.
Suuremates kaubanduskeskustes ei ole üürihinnad III kvartali jooksul muutunud ja vakantsus on endiselt 0%. Samas on teiseses asukohas olevatel pindadel isegi kesklinnas endiselt vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele. Sõltuvalt asukohast on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kaubanduspindade üürihindade langus kuni 20%.
Kaubanduskeskustes on keskmise suurusega (150 – 300 m²) pindade üürihind vahemikus 200 – 300 kr/m², väiksematel pindadel 350 – 500 kr/m² ning ankurüürnikel 125 – 190 kr/m².
Kuna olukord majanduses on stabiliseerumas, siis on investorid asunud järjest aktiivselt otsima sobiva asukoha ja tootlusega objekte.
Tallinna kaubandusturul oli III kvartali olulisim sündmus Kristiine kaubanduskeskuse laienduse valmimine. Laienduse üldpind on 15 000 m², investeering ca 250 mln kr, kogu keskuse üldpind 53 000 m² ja üürnikke kokku ca 160.
Lao – ja tootmispinnad
Seoses majanduse stabiliseerumisega ja täästustoodangu kasvuga võib täheldada sarnaselt II kvartaliga üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades. III kvartalis olulist hinnamuutust üürihindades ei toimunud.
Tallinnas ja Harjumaal algavad uute kaasaegsete lao– ja tootmispindade üüripakkumised hinnatasemelt 50 kr/m², vanematel pindadel alates 20 kr/m² ning enamik üüritehinguid toimub hinnavahemikus 35 – 60 kr/m². üksikute väiksemate kaasaegsete laopindade üürihinnad Tallinnas ulatusid 75 kr/m².
Jätkuvalt soovitakse veel käesoleval aastal käivitada AS Süda Maja poolt koos Helios Propertiesiga Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapargi ehitustääde esimest etappi Tartu mnt ja Tallinna ringtee ristmiku läheduses. Projekti investeeringuväärtus on 250 mln eurot ehk ligi 4 mlrd kr ning pindade maht 110 000 m² kaubandus- ning 185 000 m² logistikapinda. Potentsiaalsete rentnikena loodetakse näha suuri Euroopa logistika- ja jaemüügiettevõtteid, sealhulgas toidukaupade, määbli, ehitus- ja sisustuskaupade ning koduelektroonika müüjaid.
III kvartalis jõudis lõpule üks suurimaid tootmishoonega seotud müügitehinguid Tallinnas. Kobe Asset 2 müüs 10,5 mln euro ehk 163,8 mln kr eest Ericssoni tehase kinnistu Rootsi päritolu investorile.
Kokkuvõtvalt on edasine lao- ja tootmispindade areng seotud otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Lähimate kuude jooksul jääb meie hinnangul hinnatase stabiilseks. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.
Elamispinnad
Esialgsete andmete põhjal langes Tallinnas käesoleva aasta III kvartalis korteriomandite ostu-müügitehingute rahaline maht võrreldes II kvartaliga 7% ja tehingute arvus olulist muutust ei toimunud.
III kvartali jooksul võis täheldada statistilist 3% pinnaühiku hinnalangust.
Võrreldes eelmise aasta III kvartaliga kasvas tehingute arv ca 5%, rahaline maht 17% ja pinnaühiku mediaanhind ca 17%.
üldistades võib väita, et statistilist hinnataset hoiavad hinnatud asukohas ja keskmisest parema kvaliteediga objektide tehingud. III kvartali jooksul tervikuna oli müügipakkumiste hulk tõusutrendis
Eelkõige Tallinnas valitseva üldise korterituru positiivse fooni taustal on järsult suurenenud uute projektide arendus. Paljudele arendajatele on takistuseks liiga kallid sisendid, mis ei võimalda veel vastavalt turusituatsioonile pakkuda konkurentsivõimelise hinnaga tooteid.
Lisaks on Tallinnas müügis sadu kinnisvarabuumi ajal spekulatiivsel eesmärgil ostetud kortereid, mida praegused omanikud ei soovi müüa alla soetamishinna, kuid uued projektid tulevad reeglina müüki oluliselt soodsamate hindadega.
Meie hinnangul on ilma pangalaenuta teostavate tehingute osakaal 20 – 30%.
Tallinna kesklinn
Esialgsete andmete põhjal langes III kvartalis võrreldes II kvartaliga kesklinnas korterite ostu-müügitehingute rahaline maht 20% ja tehingute arv 13%. Pinnaühiku hind oluliselt ei muutunud. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute arv 12%, rahaline maht 21% ja pinnaühiku hind tõusis ca 15%. Kesklinnas III kvartali jooksul olulist muutust müügipakkumiste arvus ja pakkumishindades ei toimunud.
Sarnaselt II kvartaliga jätkus kesklinnas korterite hindade diferentseerumine eelkõige asukohast lähtuvalt, kuid järjest enam pääratakse ostjate poolt tähelepanu korteri kõrvalkuludele. Enamik tehinguid on toimunud kesklinnas uuemates või põhjalikult renoveeritud elamutes paiknevate heas korras korteritega hinnavahemikus 18 000 – 25 000 kr/m². Keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või arhitektuuriliselt hinnatud elamutes on üksikute tehingute hinnatase ületanud 35 000 kr/m². Vanalinnas toimus enamik tehinguid hinnavahemikus 27 000 – 38 000 kr/m².
Hetkel toimub Tallinna kesklinnas juba ca 300 uue korteri ehitus. Täna ehitatavate korterite pakutav hinnavahemik on üldjuhul 25 000 – 33 000 kr/m², kuid kuus toimub sellises hinnaklassis ainult ca 15 tehingut. üksikute uute eksklusiivsete projektide pakutav hinnavahemik on 40 000 – 65 000 kr/m².
äärelinn
Enamik tehinguid toimub 1- ja 2toaliste odavamate remonti ja kaasajastamist vajavate või väga heas korras hinnatud asukohas olevate korteritega hinnavahemikus 9 000 – 12 000 kr/m². Tõenäoliselt on edukad äärelinna (Mustamäe, Lasnamäe) uued arendusprojektid hinnavahemikus 14 000 – 16 000 kr/m². äärelinna hinnatud piirkondades (Pirita, Nõmme, Kakumäe) on heas korras ja uute korterite hinnatase 18 000 – 22 000 kr/m².
üüriturg
Korterite üüriturul III kvartalis vähenes pakkumine kiiresti ja hinnad olid kerges tõusutrendis, põhjuseks eelkõige algav õppeperiood. Tallinnas III kvartali jooksul tõusid üürikorterite pakkumishinnad ca 10% võrreldes eelmise kvartaliga ning pakkumiste hulk langes ca 30%. Võrreldes üürikorterite pakkumiste hulga tipuga 2009. aasta talvel on pakkumiste arv langenud lausa ca 60%. Kuna pakkumiste hulk on langustrendis, siis võib esmakordselt pärast kinnisvarabuumi täheldada üürikorterite kerget hinnatõusu, sõltuvalt asukohast 5 – 10%. Eelkõige on hinnatõus tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid. Lähimate kuude jooksul hakkab kindlasti üüriturgu mõjutama kommunaalkulude, eelkõige kütte hind.
üldiselt jätkub üürikorterite turul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Uusi eluasemeid otsivad diplomaatiline korpus, välismaiste firmade esindajad ja kohalikud kliendid. Lisaks otsivad sobivaid kliente Tallinnas investeeringu eesmärgil korteri soetanud välismaalased, kes panustavad 5 – 10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu.
Tallinna kesklinnas on tänase seisuga üürikorteri keskmine pakkumishind ca 95 kr/m² ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 55 – 80 kr/m². Kesklinnas on enimnõutud 1– 2toaline mäbleeritud korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga.
äärelinnas on tüüpilise mäbleeritud 2toalise korteri üürihind sõltuvalt täpsemast asukohast ja seisukorrast
2 000 – 3 500 kr kuus.
Eramud
Harju maakonnas ja Tallinnas tõusis eramute ostu – müügitehingute arv ja rahaline maht III kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga ca 10% ja märgata võis eelkõige hinnatud asukohtades olevate kaasaegsete eramute mõningast hinnatõusu. Samas eramute turul tervikuna võis täheldada ca 5% müügipakkumiste arvu kasvu ja pakkumishindade langusftrendi, mis tuleneb eelkõige teiseses asukohas olevate objektide müügisoovidest.
Erinevatel hinnangutel on Harju maakonnas ja Tallinnas üle 2 000 müügipakkumist eramutele, kuid tehinguid toimus III kvartalis esialgsetel andmetel ca 320.
Enamik tehinguid toimub Tallinnas ja vahetult linna läheduses paiknevates arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 1,5 – 2,4 mln kr. Tallinnast kaugemal olevates piirkondades on likviidsus väga madal, vaatamata madalale pakkumishinnale. Oluliselt on vähenenud tehingud paarismajadega, põhjuseks klientide eramu eelistus vaatamata kallimale hinnale. Tallinna hinnatud piirkondades Nõmmel, Kakumäel ja Pirital on hinnad stabiliseerunud ja pakkumine vähenemas.
Elamumaa
Võrreldes II kvartaliga tõusis elamumaa kruntide müügipakkumiste arv ca 10% ja pakkumishinnad olid langustrendis. Ostu – müügitehingute arv ja rahaline maht esialgsetel andmete tõusid ca 20%, kuid hinnad olid langustrendis. Sarnaselt eramutega jätkub kruntide hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Enamik tehinguid toimub Tallinna vahetus läheduses hinnavahemikus 230 – 600 tuh kr (270 – 500 kr/m²) ja Tallinna hinnatud piirkondades nagu Nõmme, Pirita, Kakumäe, kus hinnatase ületab 1,0 mln kr (1 000 – 1 300 kr/m²).
