Kinnisvarahinnad on kukkunud kohati 2005. aasta tasemele. Näiteks Harjumaa keskmise korteri ruutmeetrihind on langenud maa-ameti andmeil sel kuul 17 100 kroonini, mis on pooleteise aasta tagusest tippajast ligi kolmandiku võrra väiksem number.

Mitmed suured kinnisvaraarendajad, nagu Merko, Arco Vara, Koger & Partnerid või YIT on paisanud viimasel kuul korterid odavmüüki. Hinnad on uute kortermajade puhul olenevalt asukohast langenud kohati kuni 40 protsenti.

Buumi kõrgajal võtsid laenu kümned tuhanded pered

Kinnisvara hindade kõrgperioodil 2006. aasta keskpaigast selle aasta alguseni oli Eesti pangandusturgu valitseval Swedbankil uusi eluasemelaenu ja kodukapitalilaenu võtnud kliente kokku 14 000. Teiste pankade kliendid tõstsid tippajal eluaseme soetanud klientide koguarvu 30 000 juurde.

Korteriomandite statistika …

Maa-ameti statistika kohaselt on nende eluasemete pragune väärtus võrreldes soetushindadega langenud vähemalt viiendiku ehk keskmise omafinantseeringu võrra, mistõttu võib buumi tippajal kinnisvara ostnute laenukoorem ületada tagatisvara väärtust.

ühest küljest on buumiohvitrel emotsionaalselt raske vaadata pealt, kuidas naabrid saavad samas kortermajas eluaseme praegu palju soodsamalt. Teisalt on pangad hakanud makseraskustes klientidelt küsima lisatagatisi.

Keskpanga finantssektori poliitika allosakonna juhataja Jana Kask tõdeb, et negatiivsema majanduse väljavaate juures kasvab inimeste hulk, kes ei jaksa laenu maksta.

Pangad loodavad klientide maksejõulisusele

‘See väljendub viivises olevate laenude ja laenukahjumite kasvus. Pankade riskisuse seisukohalt on esmatähtis laenuvõtjate võime laene tagasi maksta,’ ütles Kask.

SEB eraisikulaenude suuna äriarendusjuht Triin Messimas kinnitas, et klientidelt, kel pole probleeme maksekäitumisega pank lisatagatist ei nõua.

Messimase sõnul on ligi veerandil Eesti peredest võetud kinnisvaratagatisel laen, valdav osa eluasemelaenudes on võetud aga lisatagatise toel.

‘SEB lähtub laenuotsuste tegemisel eelkõige laenaja sissetulekust. Laenuotsus ei tohi kunagi põhineda eeldusel, et laenu tagasimaksmise peamiseks allikaks on tagatisvara realiseerimine,’ ütles Messimas.

Pangad: lisatagatise nõudmine võib päevakorda tulla

Sampo Panga eraisikute finantseerimise osakonna juhataja Aire Mäe sõnul võib lisatagatise nõudmine tulla päevakorda.

‘Klientidelt, kes on seni panga ees oma kohustusi korrektselt täitnud, pole põhjust täiendavat tagatist nõuda. Täiendava tagatise nõudmine võib tulla päevakorda, aga see sõltub erinevatest asjaoludest – iga klienti ja tema olukorda hindame siiski individuaalselt,’ kommenteeris Mäe.

‘Makseraskustesse sattunud kliendi olukorda hindame vastavalt praeguseks kujunenud olukorrale, sh hindame tagatise turuväärtust, kliendi tulusid ja kulusid jms. Võimalusel vormistame maksepuhkuse, pikendame laenuperioodi,’ lisas ta.

Mäe sõnul jäi keskmine omafinantseering perioodil 2005-2007 suurusjärku 25 protsenti (tehinguhinnast), oluline osa eluasemelaenudest on väljastatud lisatagatiste ja KredExi täiendava käendusega.

Swedbanki eluaseme finantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhti Kersti Arro sõnul on lisatagatise teema tulnud päevakorda seoses klientide makseraskuste tekkimisega.

‘Korrektse maksekäitumisega kliendilt pank lisatagatist ei nõua. Tegemist on väga harvade juhtumitega ning siis on olnud põhiliselt põhjuseks kliendi soovimatus koostääd teha või huvipuudus,’ ütleb ta. Arro sõnul läheneb pank igale kliendile personaalselt, koostääs kliendiga püütakse leida parim lahendus.

‘Võimalike probleemide tekkimisel tuleb kohe päärduda oma laenuhalduri poole. Näiteks, kui on ette teada, et ettevõttes, kus täätate, võivad mõne kuu pärast tekkida raskused palgamaksmisel või on karta koondamist, tuleb esimesel võimalusel pangaga ühendust võtta,’ rääkis ta.

Analüütik: sundmüügid langetavad kinnisvara hindasid

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark rääkis, et pank käitub mõistlikult, kui nõuab makseraskustesse sattunud kliendilt lisatagatist või sootuks laenu ennetähtaegset tagastamist.

‘Kui selline raskustes klient lisatagatist ei leia ja laenu ennetähtaegselt tagasi maksta ei suuda, on oht, et vara võib minna realiseerimisele. Kui selliseid sundmüüke tuleb palju, siis suureneb pakkumine turul veelgi ning see omakorda avaldab survet niigi langevatele hindadele. Langevad hinnad aga viivad järgmiste inimeste vara turuväärtust allapoole ning tekitavad neile tagatise realiseerimise ohu. Seda muidugi juhul, kui neil tekivad raskused laenu tagastamisel. Selline näeks välja allakäiguspiraal,’ kirjeldas Toompark.

‘Kui langev majandus meid selleni viib, siis vaieldamatult võidavad esimesena raskeid samme tegevad pangad,’ ütles ta. ‘

‘Viimastele jäävad ainult tühjad pihud. Samas on oht, et sundrealisatsioone ette võttes võivad pangad ise põhjustada suurema languse, kui turg normaalsetes oludes seda teeks,’ lisab ta.

Toompark lootis, et massilise vara sundmüümiseni siiski ei jõuta, sest see lääks pikaks ajaks tugeva hoobi kinnisvaraturule, nii tehingute arvule, turu läbipaistvusele kui ka vara likviidsusele.

Naabri odav korter ärritab

Ehitusbuumi tippajal korteri ostnud elanikud vaatavad jõuetult pealt, kuidas kinnisvara on odavmüügis ja naabrid saavad samaväärse korteri peaaegu poole odavamalt. ‘Eks see ajab ikka hinge täis küll, aga midagi teha ju pole,’ ütleb Volta majja korteri ostnud ehitusinsener Marko Mäekivi.

Kuldala elurajoonis elav Eh…

Volta maja ehitanud Koger & Partnerid on alandanud korteri hindasid kuni 40 protsenti. Näiteks 81,4ruutmeetrine korter maksab seal majas varasema 2,4 miljoni krooni asemel kõigest 1,46 miljonit krooni.

Eriti valus on selliseid hinnaüllatusi vaadata naabritel, kes korteri kõrgajal ostsid, ent kes nüüd peavad lisaks korteri turuhinnale kinnisvaramullist välja lastud õhku kinni maksma.

‘Kui sinu kõrval müüakse samaväärset korterit ligi 800 000 krooni odavamalt, siis ajab ikka hinge täis küll,’ lausub Mäekivi. ‘See on üüratu vahe, mis tuleb neil maksta, kes ostsid korteri kõrgajal. Tõsi, siis oli laenuvõtmine lihtsam ja laenamine odavam, omafinantseeringut nõuti vähe,’ lisab ta.

Takkajärgi tarkus ei maksa

Samas majas elav Ott Karma ütleb, et korteriost oli kindlas majandusolukorras tehtud otsus ja tagantjärele tarkus ei maksa midagi.

‘Juhul, kui vaadata ainult hindade liikumist, siis muidugi ei ole raske arvata, kas otsus oli vale või ei. Kui võtta arvesse ka finantseerimist, siis on küsimusele juba märksa keerulisem vastata,’ räägib ta.

‘Juhul, kui ostsin korteri aasta tagasi 0protsendilise omafinantseeringuga, võtsin laenu riskimarginaaliga 0,5% ja tähtajaga 30 aastat. Kui praeguseks riskimarginaaliks võtta 3%, ja juhul, kui ostaksin sama korteri 25% odavamalt, läheb kokkuvõttes see mulle enam-vähem sama palju maksma. Arvesse tuleks võtta nii seda, et tõusnud on omafinantseering, kui ka seda, et vahepealsel ajal rendipinnal elades on tõusnud ka rendikulud. Teisalt on korterite hinnad langenud muidugi rohkem kui 25 protsenti.’

Müüjad kaotavad enam

‘Võin äelda, et ostja poolel mingit üüratu suurt võitu mina ei näe, välja arvatud juhul, kui kogu raha on vaja endal välja käia. Küll aga näen katastroofilist kaotust müüjate poolel. Vahe on vaid selles, et kui aasta tagasi läks raha veel müüjatele, siis praegu läheb see pankadele, kes omakorda maandavad sellega omi riske,’ selgitab ta.

Karma sõnul ei nõuaks ta panga asemel inimestelt lisatagatisi, sest see süvendaks olemasolevaid probleeme veelgi. ‘Kuna enamikul inimestel lisatagatist pole ning kinnisvara laenujäägiga maha müüa on ilmselt võimatu, võib tulemuseks olla, et inimene võtab kõik oma raha pankadest välja, realiseerib kõik vähegi võimaliku, kuulutab välja eraisiku pankroti ja pank vaadaku ise, mida selle kinnisvaraga teeb. Eelkirjeldatu nõuab küll mõne aasta jooksul suhteliselt tagasihoidlikku elu, ent inimene muutub nurkasurutult vägagi nutikaks,’ räägib Karma. ‘Seega tuleks lähtuda ikka sellest, kas laen saab teenindatud või mitte. Lisatagatisi nõudes muutuvad pangad kiiresti kinnisvaravahendajateks, nõudmata jätmisel on aga võimalus tegeleda pigem üksikjuhtumitega.’

NCC müügijuht Moris Jakubov määnab, et eks majaelanikele, kes näevad veel müügis olevate korterite puhul suuri allahindlusi, on see psühholoogiliselt kindlasti raske moment. ‘On mõni inimene, kes tuleb ja ütleb, et see pole aus. Suurem osa siiski saab aru, et selline hinnalangetamine ei sõltu ju meist,’ räägib ta. ‘See on sama, kui lähete Sportlandi ja ostate sealt tossud, kuid kaks nädalat hiljem on need alla hinnatud,’ räägib ta. ‘Te ei lähe müüja juurde ütlema, et miks sa nii tegid!’ räägib Jakubov.

Tõnu Toompark: esimesed hinnalangetajad tegid õigesti, sest hinnad langevad veelgi

Suuremad hinnalangetamised algasid selle aasta alguses. Tänaseks on püsiva hinnalanguse tõttu selgemast selgem, et näiteks YIT või Rime Kinnisvara esimeste suuremate hinnalangetajatena tegid tegelikult väga mõistliku sammu.

Nad küll müüsid vara hindadega, kuhu turg jõudis alles paari kuu pärast, kuid nad suutsid vara maha müüa. (Rime oma Luha 16 projekti ja YIT on suurima korterimüügiga arendaja 2008. aastal).

Lähiajal on oodata jätkuvat tehingute arvu ja kinnisvarahindade langust ja seda kõigis kinnisvarasektorites. Elamispindade turule prognoosin 2009. aastaks tehingute arvu ja hindade languseks mõlemale 15 protsendi võrra. Seejuures usun, et tegemist on pigem optimistliku prognoosiga. Naiivne oleks arvata, et hinnalanguse ning tehingute kokkukuivamise käigus edaspidigi hulk arendajaid ei pankrotistuks ning suur hulk maaklereid täält ei lahkuks. Kinnisvaraturg saab olema täis tihedat konkurentsivõitlust, kus väheste raha omavate või laenuvõimeliste klientide nimel peetakse veriseid võitlusi.

• Volta tänava kortermajas on hinnad all kuni ligi miljon krooni.
• Näiteks 3toalise 83ruutmeetrise korteri hinda on langetatud 0,97 miljonit krooni. Varem maksis see korter 2,46 miljonit, nüüd 1,46 miljonit krooni.

• NCC Ehituse Mustamäel Rabaküla elurajooni korterid on samuti kõik allahinnatud. Näiteks 73,3 ruutmeetrise kolmetoalise korteri eest tuleb endise 2,32 miljoni krooni asemel maksta 1,88 miljonit krooni.
• Skanska Karulaugu 7 maja ootab samuti elanikke. Majas on müüdud vaid 2 korterit, üks on broneeritud. Hinnad on all kuni 30 protsenti.

• Pirita 28a kortermajas on Skanska langetanud hindasid maksimaalselt koguni 1,3 miljonit krooni. Kõige enam puudutas hinnalangus panoraamvaatega luksuskortereid.

Allikas: 12.detsember 2008.a. äripäev