Kinnisvaraturg 2008: hinnad odavamaks, ostjad valivamaks

Tänavuse aasta algus oli Tallinna kinnisvaraturul väga vaikne. Elamispindade hinnad jätkasid langustrendi: 2007. aasta tipphindadega võrreldes on korterite hind langenud umbes 15%, eramute ja kruntide hind 25–40%. üürikorterite turul on ülepakkumine hindu veidi alandanud.

Ostjad on hinnatundlikud

Jaanuar oli tehinguaktiivsuselt mitme aasta madalaim, hinnad jätkasid langemist. Veebruaris ja märtsis korteriomanditehingute arv Tallinnas ja Harjumaal tõusis, kuid keskmine hind jätkas langemist ja on jõudnud 2006. aasta keskpaiga tasemele.

Korteriturul on küll palju uue kodu otsijaid, kuid ostuotsus tihatakse langetada vaid juhul, kui hind on turu keskmisest madalam.

Arendajad tegid esimeses kvartalis suuri allahindlusi. Enim langetasid Tallinnas avalikult hindu YIT ja Rime – umbes 30 protsenti. See täitis eesmärgi, sest näiteks Suur-Ameerika 12 kortermajas on 15 korterist vabad veel vaid kolm. Rime sõlmis Hollandi oksjoni tulemusel ühe ostu-müügilepingu ja kuus broneerimislepingut.

On näha, et ostjad on küll hinnatundlikud, kuid samas ei lähe siiski kaubaks kõik, mis on odav. Otsitakse heas asukohas kvaliteetset ja maitsekat korterit. Kesklinnakorterite juures hinnatakse kõrgelt ka vaadet ja kamina või sauna olemasolu.

Maa-ameti andmetel sõlmiti Tallinnas I kvartalis korteriomanditega 1769 tehingut, keskmine hind oli umbes 23 400 kr/m2. Tehingute arvult on 2008. aasta esimene kvartal mitme aasta võrdluses väikseim, keskmine hind on langenud 2006. aasta teise poole tasemele. Võrreldes 2007. aasta tippajaga kevad-suvel on langus 12–15%.

Kõige vähem oli tehinguid jaanuaris, edasi on see arv kasvanud. Viimase nelja kuu kõrgeima tulemuseni jõuti märtsis, kui Tallinnas sõlmiti ligi 650 tehingut. Keskmine hind oli märtsis 13% madalam kui aasta tagasi samal ajal ja protsendi võrra madalam kui veebruaris.

üüriturg on jätkuvalt aktiivne

Kesklinna vanemates elamutes jäävad tehinguhinnad vahemikku 25 000–30 000 kr/m2, uutes elamutes 28 000–40 000 kr/m2. Kahetoalise uue kesklinnakorteri hind on keskmiselt 1,6–1,9 miljonit krooni. Väiksema ruutmeetrite arvuga (umbes 40 m2) on kesklinna äärealadel võimalik uus korter soetada ka 1,4–1,6 miljoni krooniga. Magalapiirkondades on vanemate korterite hinnad enamasti vahemikus 17 000–21 000 kr/m2 ja uute korterite hinnad 24 000–28 000 kr/m2. äärelinna uute ja vanade korterite hinnavahe on vähenenud umbes 30%ni, mis on mõistlik vahe ning peaks selliseks ka jääma.

Korterite üüriturul ei ole hinnad vaatamata suurenenud nõudlusele kallinenud, sest ka pakkumine on väga kiiresti kasvanud – viimase poolaasta jooksul on see kahekordistunud. Seetõttu on surve hindade alanemiseks ja sageli jätavadki omanikud hinnast 500–1000 krooni alla. Kesklinnas on kahetoalise uue korteri üürihind keskmiselt 6500–7500 krooni kuus, äärelinnas 5500–7000 krooni. Vanemates äärelinna elamutes saab väiksemaid kortereid üürida ka 3500 ja 4000 krooniga kuus. üürihindadele lisanduvad kommunaalmaksed.

Eramute ja kruntide hinnad langevad

Eramute ja eramukruntide hinnad on viimase poolaastaga langenud keskmiselt 20 protsenti. Võrreldes tippajaga 2006. aastal on tehinguhinnad maaklerite sõnul kahanenud kuni 40%. Pakkumiste rohkuse tõttu on müügiaeg veninud aasta-poolteiseni.

Aktiivseid koduotsijaid on palju ja tuleb juurdegi, kuid ostuotsust julgevad teha vähesed. Väga soodsa hinna ja hea asukohaga eramu leiab ostja siiski suhteliselt kiiresti, vähem kui poole aastaga.

Turule on tekkinud ka uus liik ostjaid: investorid, kes otsivad odavaid maatükke Tallinna lähedal.

Tallinna hinnatud elamupiirkondades (Pirita, Kakumäe, Nõmme, Kristiine) algavad kruntide hinnad 2,5 miljonist kroonist, eramute hinnad 4 miljonist kroonist. Alates 3 miljonist on võimalik osta majaosa, ridaelamukorter või pool paarismajast.

Tallinnast väljaspool, kuni 40 km raadiuses, võib eramukrunte leida ka hinnaga 300 000–600 000 krooni. Harjumaal on uuseramute hinna alampiir 1,5 miljonit krooni. Hinnalangusega on ostuhuvi liikunud Tallinnale lähemale. Aktiivsem mõjusfäär on 10 km raadiuses Tallinnast, kus uute eramute hinnad algavad 2,5 miljonist kroonist ja kruntide hinnad 600 000 kroonist.

Väga palju otsitakse eramukrunte hinnaga alla miljoni krooni Tallinna lähedale, ent selliseid on pakkumises vähe. Teise huvigrupina võiks välja tuua väga kallid ja väga hea asukohaga krundid, näiteks mereäärsed kinnistud hinnatud elamupiirkondades – Pirital, Nõmmel või Kakumäel. Krunte tuleb seal pakkumisse harva ja nende hinnad ei liigu koos turu keskmiste hindade kõikumisega.

Et krunte on pakkumises palju, on ostjail valikut piisavalt, mistõttu kehvema asukohaga kruntide-eramute vastu on huvi kasin. Müük on peatunud arendustes, kus on valmis ehitamata kommunikatsioonid, teed ja tänavavalgustus. Eelispositsioonil on arendused, kus asfaltkattega teed on juba olemas ja enamik eramuid valmis.

Allikas: 18.aprill 2008.a. SLõhtuleht